纳税筹划与财务运作,,房地产企业,,纳税筹划和财务运作,,,,,王景江,,中国注册会计师,,北京托众管理咨询公司总经理,,北京同道兴会计师事务所合伙人,,中国企业联合会客座教授,,国家会计学院客座教授,,世界税收联合会财税研究员,,新加坡华新世纪管理研究院客座教授,,中国税务通网络客座教授,,首都经济研究会理事,,,,,,总经理 首席管理咨询顾问,,中国注册会计师,,,王 景 江 教授,,,,手机：,著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席管理咨询顾问，北京同道会计师事务所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问.,,现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事，中国企业发展研究中心、中国企业联合会、国家经贸委培训中心、国家会计学院、中国税务通网络客座教授，和君创业、清华大学对外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和高级顾问，十几家大型企业常年高级财税顾问.,,曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员，北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理.,,为中国几十家大中型企业提供财税和管理咨询,为上百家企业提供内部培训服务,在全国数百场高级财税研讨会上演讲,全国大型企业总会计师培训班主讲嘉宾,全国CPA 考试辅导主讲教授，多家机构卫星转播课程主讲。
目 录,,房地产行业面临的问题和对策,,房地产企业纳税筹划思路和方法,,房地产企业财务运作能力提升,,1.房地产行业政策调整及其对策,,产业,,政策,,国务院18号文件精神,,,肯定房地产行业：,国民经济支柱产业；房地产开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产总体发展呈现出健康态势18号文件核心内容：,,提高认识，明确指导思想：,国民经济支柱产业；住房市场化、需求导向、深化改革完善供应政策，调整供应结构：,发展经济适用房、普通商品住房、廉租制度；控制高档商品房建设改革住房制度、健全市场体系：推进,公房出售、完善住房补贴、搞活二级市场，规范发展市场服务发展住房信贷，强化管理服务：,归集和发放、个人住房贷款担保、贷款监管改进规划管理，调控土地供应：,长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、土地市场的规划和审批加强市场监管，整顿市场秩序：,市场监管、市场信息和预警、市场秩序央行121号文件精神,,央行121号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出现的过热现象央行121号文件核心内容是：,房地产开发企业申请银行贷款,，其,自有资金,(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；,商业银行发放的房地产贷款,，,严禁跨地区使用,；商业银行不得向房地产开发企业发放用于,缴,土地出让金,的贷款,；,对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,，,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，,贷款期限最长不得超过2年；,承建房地产建设项目的建筑施工企业,只能将获得的,流动资金贷款,用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。
对于个人房贷,：,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行金融,,政策,,,,税收,,政策,,税种,税改动态和趋势,增值税,1.是逐步将生产型增值税改为消费型增值税，彻底解决重复征税的问题近期可考虑解决机器设备的扣税问题2.是扩大增值税的征税范围，将建筑安装、交通运输纳入增值税范围3.是取消增值税各环节的减免税，减少征管漏洞营业税,1.征税范围可能缩小（如交通运输业、建筑安装业）；,,2. 个别税目税率可能调低消费税,1.适当调整并扩大消费税的征税范围，将某些奢侈品和不利于环保的消费品纳入消费税征税范围，同时取消对轮胎、酒精等产品征收的消费税2.提高小汽车、摩托车、烟、酒、高档化妆品的税率，燃油税、车辆购置税并入消费税关税,逐步降低进口关税税种,税改动态和趋势,企业所得税,1. 统一内外资企业所得税，将税率降低，并规范税收优惠政策2.规范税前扣除项目，税收优惠政策逐步实现从过去区域性优惠为主向产业优惠为主的转变，严格控制财政性、个案性政策的减免措施。
3.为促进中小企业发展，应改变目前按应纳税所得适用低税率的办法（因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系），以衡量企业规模的指标，如雇员人数、资产总额、净资产等标准，来确定适用低税率的中小企业4.在我国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国际税收抵免的有关规定，以适应税收的潜在竞争个人所得税,1.建立分类与综合征收相结合的税制模式；2.扩大征税范围，除税法规定的免税外，个人全部收入都应纳入征税范围；3.规范税前各种费用扣除标准；4.适当调整税率和减少级距，宜实行5级或6级超额累进税率，加大对高收入者的调控力度；5.避免重复征税会计,,法规,,政策,主要内容,会 计 法,会 计 工 作 的 基 本 法 规,,强 调 单 位 负 责 人 的 法 律 责 任,,健 全 内 部 控 制 制 度,会 计 准 则,会 计 核 算 的 依 据 和 基 本 规 范,,与 国 际 惯 例 接 轨,,基 本 准 则、 基 本 业 务 准 则、 特 殊 业 务 或 特 殊 行 业 准 则,会 计 制 度,会 计 核 算 的 具 体规 范 和 操 作 指 南,,统 一 各 行 业 会 计 制 度,,稳 健 、 恰 当、 充 分 披 露 会 计 信 息,,2.房地产行业市场运营问题及其对策,行业,问题分析,房地产业,规模小、市场占有率低房地产公司多。
供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型住房、高档写字楼、商业用房积压严重经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问题最低收入家庭住房保障制度不落实问题,,住房二级市场发展不平衡问题,,住房公积金筹集和使用问题,,地方政府对房地产市场调控问题,,住房建设粗放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益低,,违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等,建筑业,,经营规模小、业务范围单一,,粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低,,合同欺诈、工程行贿等,,竞 争 要 素,分 析,全 球 地 位,进 入 世 界 ５ ０ ０ 强 的 企 业 主 要 是 发 达 国 家 的 企 业， 如 美 国 有 １ ７ ９ 家核 心 竞 争 力,衡 量 企 业 竞 争 力 的 标 准： 资 源 的价 值、 稀 缺 性 和 难 以 模 仿（ 资 源 包 括 资 产、 知 识、 信 息、 能 力 和 组 织 程 序 等）,商 业 模 式,电 子 商 务 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 户 关 系）,大 规 模 定 制,个 性 化、 大 规 模、 精 益 化生 产、 组 织 扁 平 化、 速 度 快、 供 应 链、 虚 拟 经 营、 信 息 共 享、 服 务 重 要 性,兼 并 和 收 购,横 向 和 纵 向 扩 张， 高 速 发 展,价 值 管 理,以 股 东 价 值 最 大 化 为 目 标， 兼 顾 相 关 者 利 益,,学 习 型 组 织,,企 业 具 有 持 续 学 习 能 力， 通 过 发 挥 员 工 的 创 造 性， 把 学 习 与 工 作 系 统 结 合 起 来， 形 成 高 度 灵 活 和 适 应 能 力 的 企 业 组 织。
提高企业核心竞争力,,3.房地产行业财务问题及其对策,行业,问题分析,房地产业,首先，目前房地产开发商的自有资本金比例过低，负债率过高;第二，以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重要;第三，房地产成为集聚财富的高利润率行业;第四，房屋空置率开始上升，二手房的价格远远低于一手房;第五，无法正常偿还按揭贷款的现象出现 另外土地交易环节的透明度也有待提高，在控制间接融资的同时也应该考虑如何提高直接融资的比例 （,今年2月底，央行发布《2002年货币政策执行报告》，公布了2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果那次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%建筑业,,融资渠道单一、资金规模小,,资金周转速度慢，不良资产多,,工程欠款问题,,挪用流动资金贷款,资金,,运作,,问题,,,（一）房地产信托。
两年来，房地产信托小试牛刀，不少房地产信托产品受到开发商及投资者的青睐据统计，信托已为房地产公司募集资金二十多亿元在信托市场中，房地产信托成为主流就目前的走势及国家对房地产业的支持及调整来看，房地产业将进入一个稳步发展的时期作为一种长线投资，房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品，能使信托业与房地产业达到双赢的局面二）房地产基金在目前央行调控房贷政策的大背景下，房地产基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品，受到银行、开发商、投资者的追捧对银行而言，剥离部分信贷资产，有利降低融资风险，房地产基金无疑是条好途径对投资者而言，手头积存的自有资金投资房地产基金，可以获取比银行利息高出许多的回报当然，目前房地产基金品种的开发与推广，还有赖于立法及政策的支持与推进三）“买壳”上市根据目前的法律与政策，房地产企业上市受原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制因此，房地产企业直接上市融资比较困难为此，很多房地产公司通过与信托公司、投资公司合作，通过“买壳”的方式走间接上市的道路，以便通过增发、配股、可转债等方式募集资本，如北京天创房地产公司以股权受让的方式，成功地将贵华旅业更名为天创置业，实现了上市融资的目的。
拓宽房地产行业融资渠道,,,（四）房贷证券化早在上世纪70年代，美国开始向投资者发行抵押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这种凭证可通过证券公司公开上市及流通英国也于1985 年首次发行抵押贷款担保（MBS），并于1987 年再度发行MBS，在伦敦证交所上市交易从理论上说，房贷证券化不外乎两种方式，一种为“表内融资方式”，即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者发行相应的受益凭证另一种是“表外融资方式”，即银行将住房抵押贷款“打包”出售给具有相当实力与资质的机构，由该机构进行信用升级，通过证券公司发行上市房贷证券化在我国已正式“试水”五）境外融资房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境外设立投资公司，然后发行股份吸引外商投资如在英属维尔京群岛（BVI）设立投资公司的程序就相对比较简单，而且成本低廉，一般通过委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续值得提醒的是，BVI公司的法定资本一般为5万美元以上一般而言，在提交全部资料后，7个工作日即可完成公司设立程序BVI公司设立后，可通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外投资或转让股权的方式实现融资目的。
盈利,,模式,,问题,行业,问题分析,房地产业,,特定历史原因形成的行业高额盈利,,市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈利,,粗放经营和管理行业盈利流失,,产业链脱节造成持续盈利能力差,,核心竞争能力弱不能形成超额盈利,,建筑业,粗放经营和管理行业盈利流失,,合同欺诈形成的虚假盈利,,核心竞争能力弱不能形成超额盈利,,产业链脱节造成持续盈利能力差,,,,附加值理论：,在一个产品的业务链上，组装的附加值最低，研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产有技术含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加值又高起来，因为它有品牌，有健全的售后服务体系由此可见，在组装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、销售及服务而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财富新技术的应用”,是短期附加值最大，但成本也较高，适合有实力的项目公司采用；,“创新或反叛”,是附加值较大，但风险最高，适用具备新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用；,“包装”附加值,实现较快，但易被克隆或穿帮，适宜小规模特色项目选用；,“销售”附加值,增幅较大，但成本及风险较高，宜有规模有实力属于市场挑战者角色的开发商采用；,“服务”,是长期附加值最大化，但兑现周期较长，宜有规模有实力属于市场领导者角色的开发商适用。
提高房地产行业产业链各环节附加值,,问题,弊端分析,会计核算,忽略责任会计核算；客观性、稳健性和充分性差,财务计划,自上而下的计划平衡；忽略与战略、流程层面以及业绩管理的衔接；刚性不足、柔性有余等等财务监督,合法性和合理性监督；与风险控制脱节；决策控制和流程控制薄弱,财务分析,财务指标分析；忽略与经营分析的结合；不重视非财务指标分析；与业绩管理脱节纳税管理,无专门纳税管理机构；偷税/避税/纳税筹划混淆,,财务,,运作,,问题,,一个中心：,企业价值最大化,两个基本点：,法人治理、财务管理,,三个到位：,经营、投资、融资活动管理到位,,四方平衡：,股东、客户、员工、社会利益平衡,五项改革：,业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司,六项循环：,预算、报告、收入、支出、资金、评估,企业财务管理变革,,,,,目 录,,,房地产行业面临的问题和对策,,,房地产企业财务运作能力提升,房地产企业纳税筹划思路和方法,,1.纳税筹划含义和途径,概 念,比 较,偷 税,纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿凭证或在帐簿上多列或不列、少列收入，或经税务机关通知申报而拒不申报，或进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，属于偷税。
偷税属于违法行为，是税法惩罚的对象避 税,纳税人利用税法的漏洞、缺陷，或利用税务部门监督成本太高，不易发现其违法行为的机会，借用非违法手段减轻税收负担，获取税收收益避税属于非违法行为，但不符合立法本意有避税，就存在反避税纳税筹划,纳税人在遵守国家税法的前提下，通过对经营活动的事先筹划，尽可能减轻税负，以获取税收收益税收筹划合法，与立法本意不冲突含义,,比较,,,企业偷税案例,案例一：,,某公司通过开具“小头大尾”的发票少交流转税和企业所得税案例二：,,某公司通过做假帐的方法少列收入、多列成本费用案例三：,,某公司通过其他应付款隐匿收入少缴流转税和企业所得税案例,,分析,,,案例一：,,某公司利用自主定价权，通过关联方产品转移定价少交税案例二：,,某公司为了少缴个人所得税，减少名义工资收入，加大个人职务消费部分案例三：,,某公司通过合法手段将个人工薪收入平均化，减少应纳个人所得税额案例四：,,某公司通过对限制性费用“转换”方式，减少纳税调整金额企业避税案例,,案例一：,,某公司通过合理设计融资方案，最大限度地少缴企业所得税案例二：,,某公司通过合理选择子公司和分公司设置形式，少缴企业所得税。
案例三：,,某公司通过对业务招待费的合理控制，少缴企业所得税案例四：,,某公司针对企业重组中的纳税特殊问题，向税务部门争取税收优惠政策企业纳税筹划案例,,途径,说明,实例,降低税率,各种税一般有多种税率，各种不同因素（地区、行业等等）影响税率高低如何选择经济开发区注册，经营高科技项目，个人所得平均化等缩小课税基数,各税种的计税依据不同（增值额、营业额、所得额等）在税率不变的情况下，缩小税基，减少纳税额如在合法的范围内，减少营业额的计税基数，或增加应税所得的扣除数等等直接减少纳税额,按税法规定减征一定比例的纳税额如企业享受“两免三减半”的税收优惠政策减少重复课税,尽量避免重复征税如在合法的范围内将个人所得尽量在税前利润列支等延期缴纳税款,通过合理选择会计政策、合理进行会计估计等方法，延期缴纳税款如合理选择折旧方法、存货计价方法，合理估计折旧年限和费用摊销期等节税,,途径,,,2.纳税筹划的基本方法,方法,具体内容,免税法,在法律允许的范围内，使纳税人成为免税人，或使纳税人从事免税活动，或使征税对象成为免税对象的方法如：企业经营中有来料加工复出口的货物，该货物可以免征增值税、消费税和关税；在中国境内新创办的软件企业经认定后，可自获利年度起，享受“两免三减半”政策等等。
减税法,在法律允许的范围内，使纳税人减少应纳税而直接节税的方法（照顾或鼓励）如：在发生自然灾害时减税；在经济特区设立的从事服务性行业的外商投资企业，外商投资超过500万美元，经营期在10年以上，可享受“一免两减半”政策等等税率差异法,在法律允许的范围内，利用税率差异而直接节税的方法（地区、国别、行业、企业差异等）如在经济技术开发区的生产性外商投资企业，可享受15％的企业所得税率；在经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，可享受24％的企业所得税率；避免奖金集中发放等等方法,具体内容,分割法,在法律允许的范围内，使收入所得在两个或更多个纳税人之间进行分割而直接节税的方法如个人工薪所得平均化可以使总税负降低延期纳税法,在法律允许的范围内，使纳税人延期缴纳税款而相对节税的方法如国外投资所得只要留在国外不汇回，可以暂不征税；尽量缩短固定资产折旧或费用摊销期退税法,在法律允许的范围内，使税务机关退还已纳税款而直接节税的方法如外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资该企业，增加注册资本，或投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，退还其再投资部分已缴纳所得税的40％扣除法,在法律允许的范围内，，通过使扣除额尽量增加而直接节税的方法。
如控制业务招待费实际支出；,,3.纳税筹划案例分析,,设立,,环节,,利用关联方转让定价避税案例分析,,例如：某公司所在地区所得税率为30％，其子公司所在地区税率为15％，该公司通过合理转让订价将利润转移到子公司200万元减少税负＝200＊15％＝30万元,,通过公司设置合理避税案例分析,,例如：A公司及下属甲、乙公司所得税率均为30％，当年A公司实现利润总额为1000万元，甲公司实现利润总额100万元，乙公司亏损150万元,,如果甲、乙公司是子公司：,,A公司应纳税＝1000＊30％＝300万元,,甲公司应纳税＝ 100＊30％＝30万元,,如果甲、乙公司是分公司：,,A公司应纳税＝950＊30％＝285万元,,,,,融资,,环节,,案例：,宏兴公司计划在２００５年融资５０００万元，并设计了如下三个方案：,,项目,方案一,方案二,方案三,债务融资,1000,2500,4000,股权融资,4000,2500,1000,负债率,20%,50%,80%,年利息率,8%,8%,8%,权益利润率,10%,10%,10%,利息抵税,26.4,66,105.6,债务成本,5.36%,5.36%,5.36%,资本成本,10%,10%,10%,加权平均资金成本,9.07%,7.68%,4.49%,财务风险,小,中,大,,案例1:,,某公司 A,2000 年 11 月兼并某亏损国有企业 B。
B 企业合并时,账面净资产为500万元 ,,,去年亏损为 100 万元,(,以前年度无亏损 ), 评估确认的价值为 550 万元 , 经双方协商 ,A 可以用以下方式合并B 企业 A 公司合并后股票市价 3.1 元 / 股 A 公司共有已发行的股票 2000 万股 ( 面值为 1 元 / 股)1)A 公司以 180 万股和 10 万元人民币购买 B 企业 (A 公司股票市价为,,3,元 / 股 ):,,（,2）A,公司以 150 万股和 100 万元人民币购买 B 企业假设合并后,B,企业的股东在合并企业中所占的股份以后年度不发生变化,,,,合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为 900 万元 , 增值后的资产的平均折旧年限为 5 年 , 行业平均利润率为,10%,所得税税率为 33% 投资,,环节,,,,选择,,(1),方案:,B,企业不按转让所得缴纳所得税 : B 企业去年的亏损可以由 A 公司弥补A 公司当年应缴所得税 =(900-100)*33%=264 万元 , 与合并前相比少缴 33 万元 , 但每年必须为增加的股权支付股利选择（2）方案 :,因为支付的非股权额 (100 万元 ) 大于所购股权票面价值的20%(150万股*1元*20%=30 万元)。
所以 , 被合并企业 B 应就转让所得缴纳所得税 , 应缴纳的所得税为 (150*3+100-500)*33%=16.5( 万元 ) B企业去年的亏损不能由A公司再弥补A公司可按评估后的资产价值入账，计提折旧，每年可减少所得税（550-500）/5*33%=3.3万元案例2：,A公司向B公司进行整体资产转让，A公司资产负债表数据如下：,,资产总额１５００万元，其中固定资产净值８００万元，公允价８５０万元；存货３００万元，公允价３５０万元；应收账款及货币资金４００万元整体资产转让规定：,,应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失,,负债总额１２００万元所有者权益总额３００万元净资产评估价值４００万元A公司享有B公司４０％的股权，B公司所有者权益５００万元A公司：,,销项税额,＝３５０ ×１７％＝５９．５万元,,应税所得,＝１００万元（固定资产和存货增值）,,假定次年转让该项股权，转让收入７００万元，帐面投资成本５００万元会计转让收益＝７００－５００＝２００万元,,转让所得,＝７００－（５００＋１００）＝１００万元,,,借：长期股权投资 359.5,,负债 1200,,累计折旧 200,,贷：固定资产 1000,,存货 300,,应交税金-应交增值税（销项税额）,,350*17%=59.5,,其他资产 400,,,开发,,环节,,方案,,A,,8,,,,,,C,,售价,(,每平方米,),,0.14,,0.15,,,,,,0.16,,地价,,300,,300,,,,,,300,,开发成本,,500,,500,,.,,500,,开发费用,,40,,40,,,,,,40,,利息支出,,90,,90,,,,,,90,,营业税金及附加,,77,,82.5,,,,,,88,,其他扣除项目,,160,,160,,,,,,160,,允许扣除金额合计,,1167,,1172.5,,,,1178,,增值率,,19.97,,28.8,,,,,,35.82,,应交土地增值税,,O,,98.25,,,,,,126.60,,利润,,233,,229.25,,,,,,295.40,,案例1：,某房地产公司开发完成一普通住宅项目 , 销售面积 10000 平方米 , 公司领导在确定商品房销售价格时, 未能达成一致意见 , 但备选方案确定为 A,、 B 、 C,三种 , 具体方案如下 :( 单位: 万元 ),,,案例分析2,例：甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。
甲、乙两企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，甲、乙各分得500万元的房屋分析：,,甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为由于甲、乙所属税目的税率相同，因此，甲、乙各方应纳营业税：500＊5％＝25万元如果进行税收筹划，双方可以减轻税负若甲、乙两方采取第二种合作方式，即甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式按税法规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征收营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税在建房环节双方企业免缴了营业税税款案例3：,某开发商有可供销售的普通住房 1 万平方米 , 在允许扣除项目金额大体不变的条件下 , 每平方米可有 A,、 B,两种价格 A. 每平方米售价为 1400 元时 , 增值率为 19.97%, 增值率未超过扣除项目金额 20%, 兔征土地增值税 ,,可获得 233 万元的利润,:B.,每平方米售价为 1500 元时 , 增值率为 2848 %, 增值率超过允许扣除项目金额 20%, 但不超过 50%, 应缴土地增值税 99.75 万元 ,,可获得 232.75万元的利润,。
如果该开发商将其销售部门独立出来 , 设立一个房屋销售公司 , 房屋开发公司将住房以每平方米 1400 元的售价卖给销售公司 , 而后由销售公司再以每平方米 1500元的售价卖出 , 那么销售公司则要缴纳一道营业税 :,,1500 × 10000 × 5%=750000( 元 ) ·,,应缴纳城市维护建设税 z,,750000,× 7%=52500(,元 ):,,应缴印花税 :,,1500 × 10000 × 0.0003 × 2=9000( 元 ) 从利益集团的角度来说 ,,最终可以获得 251.35 万元的利润,,,比筹划前增加 18.6 万元 ( 不考虑教育费附加)限制,,费用,,工资总额费用限制:,,,税前扣除的工资总额比会计和统计的工资总额多三项内容：,,误餐补贴；各种奖金，如创造发明奖、科技进步奖合理化建议奖、技术进步奖；住房补贴计税工资方式：,,工效挂钩方式；软件生产企业合理工资支出据实扣除方式；定额计税工资方式申报扣除工资金额应注意的问题：,,当期在制造成本中列支的工资总额视为当期全部计入损益；计入在建工程的工资总额不能重复扣除三项费用扣除：,,职工福利费、工会经费、职工教育经费分别按照计税工资总额的１４％、２％、１．５％计算扣除。
案例：,某公司实行工效挂钩，２０００年核定工资总额３００万元，应付工资贷方余额２０万元，本期提取３００万元，实际发放２７０万元,２０００年调整应税所得额＝３００（提取）－２７０（发放）＝＋３０万元,,２００１年核定工资总额３１０万元，本期提取２６０万元，实际发放２７５万元（动用以前年度结余１５万元）２００１年调整应税所得额＝２６０（提取）－２７５（发放）＝－１５万元,,案例２：某公司本年平均职工人数４０人，实际提取工资５８万元，发放工资５０万元，计税工资标准１０００元／人月计税工资＝４０×１２ ×１０００＝４８万元,,应调整应税所得额＝（５８－４８） ×（１＋１７．５％）＝１１．７５万元,,项目,营业费用限制,广告费用,一般企业每纳税年度可以扣除的广告费用不超过营业收入的２％（部分行业适当放宽，如制药、食品、日化、家电、通信等为８％；粮食类白酒不得；可无限期结转）业务宣传费,企业每纳税年度可以扣除的业务宣传费不超过营业收入的０．５％（粮食类白酒不得扣除；不可结转以后各期）佣金支出,税前扣除条件：有真实合法凭证；支付对象必须是独立的有权从事中介机构服务的纳税人或个人；支付个人的佣金一般不超过服务金额的５％。
保险费,可以税前扣除商品保险费其 他,工资总额、职工福利费、固定资产折旧差异形成的纳税调整案例：,A,公司2002年支出广告费200万元、业务宣传费15万元，该公司2002年—2004年营业收入分别为2000万、3000万、2500万税法规定：广告费扣除比率为2%，业务宣传费扣除比率为0.5％,,2002年：,,广告费：40万元，业务宣传费：10万元，纳税调整：165万元,,2003年：,,广告费：60万元，纳税调整：－60万元,,2004年：,,广告费：50万元，纳税调整：－50万元,,,项目,管理费用限制,坏帐及存货跌价损失,计提坏帐准备和存货跌价准备形成的纳税调整（按计提标准或实际损失扣除）,业务招待费,按税法规定标准据实扣除,技术开发费,按税法规定标准据实扣除,无形资产摊销,摊销期不同，按税法规定标准据实扣除,开办费摊销,摊销期不同，按税法规定标准据实扣除,总机构管理费,提取比列一般不超过总收入的2％,保险费,个人基本保险、企业财产保险可以税前扣除,存货盘亏损失,待处理存货损失转入损益形成的纳税调整,其 他,工资总额、职工福利费、工会经费、教育经费、固定资产折旧差异形成的纳税调整。
销售净额 招待费扣除率,,１５００万 ０.５%,,１５００－５０００万 ０.３％,,５０００－１亿 ０.２％,,１亿以上 ０.１％,,,案例,：某公司预计２００１年销售额为６０００万元，该公司业务招待费支出100万元费用控制额＝１５００×０.５％＋３５００×０.３％,,＋１０００×０.２％,,＝２０万元,,假定该公司计划列支招待费100万元，将增加税负：,,（100－20）×３３％＝26.4万元,,,项目,财务费用限制,从非金融机构借款费用,超出金融机构同类、同期贷款利率计算的借款费用不允许税前扣除,关联方,,借款费用,从关联方借款金额超过其注册资本50％ 的，超出部分的利息支出不得在税前扣除,无形资产,,借款费用,自行开发无形资产借款费用计入当期损益形成的纳税调整,对外投资,,借款费用,对外投资借款费用计入当期损益形成的纳税调整,,,房地产企业利息支出有两种列支方法：,,,1. 按商业银行同类同期贷款利息标准据实列支扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所付金额和房地产开发成本之和（简称合计数）的5％计算扣除。
2. 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按合计数的10％计算扣除通过计算比较选择可扣除金额多的方案案例：,某企业 20003年度实现销售收入 8000 万元 ," 管理费用 " 中列支业务招待费 40 万元 ," 营业费用 " 中列支广告费 180 万元 , 业务宣传费 50 万元 , 税前会计利润总额为 100万元按以上扣除比例规定 , 其可扣除的业务招待费为27 万元 , 业务招待费超支额为 13 万元 : 广告费超支额为 20 万元 , 业务宣传费超支额为10万元该企业总计应纳税所得额为 143 万元 , 应纳所得税 47.19 万元该企业将产品以 7500 万元的价格销售给商业公司 , 商业公司再以 8000 万元的价格对外销售 , 该企业与商业公司发生的业务招待费分别为 25 万元、 15 万元 ; 广告费分别为 100 万元、 80 万元 ; 业务宣传费分别为 30 万元、 20 万元假设工业企业的税前利润为 40 万元 , 商业公司的税前利润为 60 万元 , 则两企业分别缴纳企业所得税 , 各项费用均不超过税法规定的标准 , 整个利益集团应纳所得税额为33元 , 节省所得税14.19万元。
平均支付避税案例分析,,例如：某企业应支付总经理30万元人民币的年薪企，企业确定了两种薪金支付办法，第一种方法是月薪,1.5,万元，其余,12 万元,在年度终了以奖金的形式发放；第二种方法是月薪,2.5,万元，年终没有奖金第一种方法：,,每月应缴纳个人所得税,=2465,（元）,,年终奖应缴纳个人所得税=38625（元）,,全年税后净收入,＝231795（元）,,第二种方法：,,每月应缴纳个人所得税,＝4675,（元）,,全年税后净收入,＝243900（元）,,个人,,所得,,,利用福利和职务消费合理避税案例分析,,,例如：某公司经理每月工薪收入为2万元有两种方式体现：一种均以工资形式发放；第二种每月有5000元福利和职务消费（如交通费、误餐、培训、技术资料费、专用公用汽车等）第一种方式：,,每月应纳税额＝（20000－1000）＊25％－1375＝3375元,,第二种方式：,,每月应纳税额＝（15000－1000）＊20％－375＝2425元,,,,,案例：,中信达公司在设计薪酬方案时，确定总经理税前年薪为１００万元，具体支付形式有三种方案：,,方案 一 方案二 方案三,,工资奖金 ５０ ６０ ８０,,津贴补贴 １ １ １,,其他待遇 ２ ３ ４,,分配红利 ４７ ３４ １５,,工资奖金：累进税率，允许扣除一定费用，但企业所得税法规定了标准。
津贴补贴：可按一定标准扣除其他待遇：如配车、通讯费等可按规定在税前扣除分配红利：按20％计税（但要考虑是企业所得税后利润）4.纳税筹划风险防范,,,法律,,责任,,,项目,具体内容,行政制裁,如税收保全、强制执行、不许开设帐户、核定其纳税额、收缴或停售发票、停止办理退税等,经济处罚,处于罚款、加收滞纳金等,刑事责任,处有期徒刑、无期徒刑、死刑等税务代理机构的资质,,税务代理机构的背景（规模,/,品牌,/,关系）,,税务代理机构的相关经验,,税务代理人的专业水平,,代理范围、程度和收费标准,,代理合同是否规范,税务代理机构的选择,,,税务,,代理,,,,,不要求税务代理提供违反税法的咨询服务,,向税务代理人提供真实的经营情况和财会资料,,如实回答税务代理人的问询，并配合其开展工作,,借助税务代理发现纳税风险，健全纳税管理制度,,借助税务代理办理纳税事宜，提高效率，减少差错,,借助税务代理进行税收筹划，降低纳税成本,,－,争取税收优惠政策,,－节税方案设计,,借助税务代理协调税收争议,税务代理选择应注意的问题,,纳税风险分析表,因素,状况,概率,严重性,措施,观念及策略,少交税，盲目避税,高,严重,培训、明确法律责任,纳税组织,财务代管,中,一般,选聘税务经验丰富的人员,与税务沟通,没有,高,严重,尽快沟通,专家支持,没有,中,一般,聘税务顾问,纳税计算,审阅测算结果：少交税、虚开发票,高,,刑事责任、处５倍罚金,纠正并补税；上报税务机关,说明,结论：本公司纳存在很大的法律风险，建议：尽快纠正、上报、补税，并建立相应的纳税管理制度。
定期,,自查,,,,,,目 录,,房地产行业面临的问题和对策,,房地产企业纳税筹划思路和方法,,房地产企业财务运作能力提升,,1.企业财务管理转型,变革趋势,具体分析,从利润管理发展到,,价值管理,关注股东价值、顾客价值和员工价值的实现,从经营理财发展到,,资本理财,关注法人治理中的财务控制、资本运营和股东价值的实现,从日常理财发展到,,战略理财,关注决策支持、财务战略制定、战略业绩的实现,从部门理财发展到,,流程理财,关注作业层面控制、动态控制、业务与财务一体化,从财务监督发展到,,风险控制,关注风险管理组织、风险控制程序、风险预警和防范措施,从报表分析发展到,,业绩管理,关注于非财务指标、关注业绩评价和改进、关注信息管理的深化,从盲目避税发展到,,纳税筹划,借助企业内部与外部税务机构进行纳税筹划,,价,,值,,管,,理,资,,本,,市,,场,商品市场,人才市场,法,,人,,治,,理,,结,,构,交流,,沟通,决策,,支持,EVA,,及计,,分卡,财,,务,,战,,略,盈,,利,,规,,划,资本,,运营,经营,,理财,全面,,预算,,管理,纳税管理,财务控制,绩效管理,,（KPI指标）,薪酬,,制度,审 计,税务检查,CFO,财,,务,,报,,告,,ＣＦＯ的主要职责,1,．参与公司经营战略的制定，并通过财务战略的制定和实施，支持经营战略目标的实现；,,2,．通过建立全面预算管理体系，进行盈利规划，实施预算控；,,3,．组织资本运营工作（投资和融资的决策及方案实施）；,,4,．通过建立内部控制制度，监督公司遵守国家财经法令、纪律，以及董事会决议，通过经营效率；,,5,．审批公司中重大财务收支；,,6,．通过建立会计制度，组织会计核算，审核财务报告；,,7,．税收筹划；,,8,．组织财务分析和绩效管理工作。
中国的总会计师制度，,是学习前苏联经验，在“一长三师”（厂长、总工程师、总经济师和总会计师）的企业干部管理体制下所形成的；“总会计师”既要对国家负责又要对厂长（经理）负责在中国转轨为市场经济体制后，总会计师的职责收缩为只对总经理负责随着企业的建立、经济核算工作的开展，就必然会有会计，会计的总管即总会计师总会计师是总经理的理财助手，经营参谋，他由总经理提名，通过一定程序任命，与经营者利益完全一致会计制度相对健全的西方国家及香港特区的企业并无“总会计师”制度他们采取的都是,ＣＦＯ制度,中国人对ＣＦＯ的认识很混乱，通常把它简单地理解为“总会计师”就在企业中的作用而言，ＣＦＯ很大程度上等于总会计师但ＣＦＯ属于大财务概念，除了进行会计核算，还参与融资、制定预算和监督等各项经济活动作为董事会成员，ＣＦＯ需参与公司其他非财务范围的决策，对涉及财务方面的问题发表意见实行 ＣＦＯ制度是建立现代公司治理结构的一个重要环节 ＣＦＯ对于如实反映企业财务状况、规范公司治理结构、建立和监督内部控制制度，都在发挥重要作用不仅如此，ＣＦＯ还应能参与决策活动，对企业的经营活动，特别是投资方向应有很大的发言权战略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及创造性思维、 形成方案的能力。
财务监控型：具有财务、审计背景，逻辑思维，控制、,,判断及协调能力,,,,日常理财型：具有会计、财务背景，分析及综合性思维，组织及协调能力,,会计核算型：具有会计背景，分析性思维，操作能力,,2.企业投资项目运作,决策,,机制,财务决策组织,,董事会、ＣＥＯ,-,决策 经理层－执行 ＣＦＯ－参与／监督／实施,,财务决策权限,,集权与分权的确定，适度集权专家论证,,独立董事、外聘专家顾问,,财务决策监督,,监事会、内部审计行使监督权,,方案预报及初审,方案论证,方案评估,方案审批,方案实施,方案实施监控,,项目,,评价,项目,具体内容,决策程序,专家论证、董事会决定、经理层实施市场调查,市场需求分析、行业分析、竞争对手分析可行性研究,市场、材料或商品供应、厂房设备、环境、技术、组织机构、人力资源和经济等方面的可行性分析财务分析和投资评估,投资总额、资金来源、销售规模和结构、成本费用、纳税、盈亏及利润分配和投资评估（现金流量、投资回报率、净现值、内含报酬率、获利指数）敏感性分析等第一年初,第一年末,第二年末,第三年末,第四年末,第五年末,现金流量,-17000,5000,4760,4520,4280,11040,投资回收期,3+2720/4280=3.64年,,,,,,平均报酬率,（5000+4760+4520+4280+11040）/5 ×17000 ×100%=34.8%,,,,,,净现值,资金成本6%的净现值：总现值24385－17000=7385。
现值指数,24385/17000=1.43,,,,,,内含报酬率,采用插值法计算：19.09%(净现值等于零的贴现率）,,,,,,,长期资产,永久性流动资产,波动性流动资产,短期融资,长期融资,稳健的财务结构,,项 目,金额,项目,金额,经营活动现金流量,,投资活动现金流量净额,-83905,现金流入,875477,筹资活动现金流量,,现金流出,789271,现金流入,174265,经营活动现金流量净额,86206,现金流出,140535,投资活动现金流量,,筹资活动现金流量净额,33730,现金流入,37222,汇率变动对现金影响,0.37,现金流出,121127,现金净增加额,36032,编制单位： 2003 年度 金额单位：万元,现 金 流 量 表,,指 标,第4年,无增长,下降,主要问题,经营活动现金流量,1000,1000,700,经营活动现金流量不充分，无法支持现有固定及营运资产投资和税款；偿还的债务本息高，导致更多的借；对营运资产缺乏控制，占有了更多的净营运资产现金,-400,-200,-180,,净资本支出,-900,-300,-200,,税款,-300,-350,-250,,自由现金流量,-600,150,70,,净利息,-100,-100,-100,,应付帐务本金,-200,-200,-200,,非经营性收入,100,0,0,,现金盈余,-800,-150,-230,,增长期间无增长导致破产分析,,风险,,控制,风险,内容,市场风险,需求、竞争、产品、需求导向、销售策略,政策风险,政策调整,资源风险,人财物资源及自然资源,技术风险,工艺技术、材料技术、设备技术,管理风险,管理体制、模式、制度、团队、劳资纠纷,财务风险,资金规模、结构、不良债权、金融和税收政策、汇率变化,个人风险,关键股东、管理人员、技术人员,自然风险,自然灾害,社会风险,战争、政治事件、国际关系、社会治安,其他风险,意外事故等,,环节,关键控制点,风险,措施,策划,创意、论证、评价,无创新，论证评价不科学、不客观,项目管理流程图（程序、责任人、进度、结果等）、各环节责任人前牵制关系、专家论证、项目核算、项目管理软件等,立项审批,选址、合作伙伴、签约、审批,违规、拖延进度、支付费用不合理,,设计,设计方案功能成本评价,功能不合理、设计和施工成本过高,,融资,融资规模、结构、风险、收益,资金不到位，预期收益风险,,施工,施工成本、质量、进度,造价高、质量差、拖延工期,,,,3.企业融资能力的提升,融资,,需求,融资需求,分析,渡过财务危机,现金平衡分析、融资风险分析、控制权分析,开辟新渠道,各种融资渠道的特点、优点和限制条件分析,引入新的机制,新融资渠道对管理理念、管理体制、管理团队、进入市场、调整业务结构、引入新技术等方面的影响,经营发展的需要,资金周转、资金需求量、资本结构等方面的分析,资本运营的需要,可行性研究、并购价值和风险分析,,融资能力,构成和评价,管理团队,管理团队的素质和“三化”程度（市场化、专业化、职业化）,管理模式和制度,支持战略实现的企业文化、组织结构、管理体制和规范等,产品和技术创新,结构合理、适应市场、技术进步,市场创新,渠道、品牌、促销、定价、服务等策略和方法的运用,偿债能力,资产负债率、利息保障倍数、流动比率、速动比率、现金比率等指标,融资,,能力,,决策因素,决策分析,融资规模,资金需要量预测：项目预测、经营资金预测,融资能力,管理团队、管理制度、产品和服务、市场运作、偿债能力,融资时间,根际融资用途和风险性确定融资期限（长短期融资比例）,融资渠道和方式,渠道：国家、法人单位、个人、外商,,方式：股票、直接吸收股本、债券、银行贷款、融资租赁、商业信用,资本结构,考虑资金成本、财务风险等因素确定资本结构。
控制权,分析取得或放弃控制权的利弊放弃控制权可能导致利润分流、原有股东利益受到伤害、影响长远发展等等融资,,决策,,上市,,融资,上市条件,具体内容,产业发展,所属资金用途符合国家产业政策,发行要求,经国务院证券管理部门批准向社会公开发行,股本总额,股本总额不少于人民币５０００万元,盈利情况,开业时间在三年以上，最近３年连续盈利,股东数量,拥有股票面值人民币１００元以上的股东不少于１０００人，向社会公众发行的股份占２５％以上，股本总额４亿元以上的，占１５％以上,违法情况,在最近三年内无重大违法行为，财务报告无虚假记载,企业上市融资条件,,重组模式,说明,原整体续存,将改组企业的全部资产投入上市公司，再增资扩股,并列分解,将原有企业进行横向的一分为二分解上市（剥离上市）,串联分解,将原有企业进行纵向向的一分为二分解上市（分解为母子公司）,合并整体,先合并（内部和外部）后上市,买壳上市,通过购买上市公司的股权并实现控股后，达到间接上市的目的,企业上市前重组方式,,财务问题,说明,资产评估,评估程序，资产重组，调帐,审计,审计程序，调整帐项,盈利预测,根据企业正常发展速度和盈利水平预测；采用趋势分析法、因素分析法和投资回报法预测,招股说明书,说明募集资金用途、股利分配政策、股本情况、经营业绩、各种债务、主要固定资产等,境外上市,进行境内外会计核算差异的调整,企业上市财务问题,,,所谓壳，,即上市交易的资格，也是在公开的证券市场具有可持续融资的功能。
一般俗称的壳大多是指业绩差的上市公司，由于亏损，达不到证监会规定的配股和增发新股的要求，就是连续三年加权平均净资产收益率不能低于１０％，最低不能低于６％,借壳上市,，就是购买上市公司的股权做大股东，然后通过优良资产和有良好收益预期的资产的注入和置换，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的，为企业不断输血，为企业的实体经济和虚拟经济（市值和附加值）发展创造动力和条件借壳上市的方式,有两种：,,,一种是场内交易,，即在二级市场公开收购这种方式通常成本太高，因为收购的消息一旦传开，二级市场的股价必然应声而涨企业借壳上市,,,第二种场外交易即协议转让,，也是中国证券市场的主流收购方式，这与中国证券市场的先天性不足有关因为中国证券市场早年的上市公司绝大部分是国企改制和控股的，无法流通的国有股和法人股占６０％以上，这也为２００１年和今年的国有股减持之争和股市的动荡埋下了巨大的隐患国有股流通一直是悬在中国股市和广大股民头上的一把达摩克利斯之剑借壳上市一般都选择协议转让，特别是国有股的协议转让，,一是收购价格和成本低，,转让基准是每股净资产和净资产收益率；,二是国家和地方政府鼓励国有股逐渐退出,；,三是有暗箱操作的可能和空间。
广东奥园集团集团借壳上市案例,,,借壳情况：,,,,2003年2月18日，上市公司诚成文化公司原第一大股东湖南出版集团有限责任公司所持有的2350万股法人股(占总股本的11.3%)，已经全部转让给广东奥园集团有限公司奥园集团正式成为诚成文化的第一大股东，实现了公司酝酿已久的进入资本市场、推进复合地产大业的战略目标借壳策略：,,,1. 增强融资能力,,2. 产业整合战略：。
