蝴蝶湾项目情况分析,目 录,第一部分 投资环境,第二部分,项目概况,第三部分 市场分析,第四部分 拟项目定位及开发计划,第五部分 经济测算,第六部分 结论和建议,前 言,根据集团公司领导对苏州公司提出的“高度重视资本运作，盘活存量资产，优化资产结构，降低负债率，早日实现从太湖到金鸡湖的战略调整”的战略发展要求，苏州公司将苏州工业园区金鸡湖板块作为重点关注对象，并意向性跟踪了多宗优质开发地块，现将与苏州鼎立物产公司就收购蝴蝶湾项目的谈判情况汇报如下：,第一部分 投资环境,一、投资环境,中新苏州工业园区情况简介,苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间最大的合作项目，于,1994,年,2,月经国务,院批准设立，同年,5,月实施启动行政区划,288,平方公里，其中，中新合作区,80,平方,公里，下辖三个镇，户籍人口,31,万，目前总人口约,80,万目前，苏州工业园区土地和人口分别占全市,3.4%,和,5%,，完成的,GDP,、地方一般预,算收入和固定资产投资则占到全市的,15%,左右，,2008,年,GDP,总值超,1000,亿注册外资,、到帐外资和进出口总额占到,25%,左右，已成为苏州市经济社会发展的重要增长极。
2008,年以来，虽然宏观经济形势发生深刻变化、不确定因素明显增多、面临困难比较集中，但园区由于较早实施了经济转型和,“,择商选资,”,战略，项目质量和结构相对较好，具备一定的抗风险能力，开发建设继续保持了良好态势二、投资环境,园区总规划,浅黄色区域为中低密度生活区，红色区域为商业区，粉色区域为行政办公区，从园区总体规划图中的用地性质分布可以看出，本地块位于园区中高端,CLD,（中心生活区）三、投资环境,项目周边配套,1,、圆融时代广场,苏州最大商业区,该项目由圆融集团开发，拥有全世界最大的天幕，广场全部开业后总营业面积高达,50,万,m2,该项目成为推动园区商业高速发展的主力2,、园区高端休闲商业街区,李公堤水乡风情商业街,3,、园区高端运动区,金鸡湖高尔夫球场,金鸡湖高尔夫是,27,洞球场，由,LINKS,，湿地，及森林,3,个风格迥异的,9,洞球场组成，其中森林球场是灯光球场，,27,洞均配备了,GPS,卫星定位系统，在国内属比较先进的士高尔夫俱乐部4,、苏州“鸟巢”,园区科文中心,5,、全国高端展会热点区,园区国际博览中心,6,、金鸡湖之眼,园区摩天轮,第二部分 项目概况,一、地理位置,本项目用地紧连苏州工业园区主要交通干道星湖街，所在区域属于成熟板块，临近时代广场,CBD,、金鸡湖高尔夫球场、湖滨公园、邻里中心等配套设施，四周均有自然水系。
蝴蝶湾项目,东岸绿洲半岛,莲花新村,二、相关指标,占地面积,容积率,预估总价,（万）,总建面积（,m2,）,可售面积（,m2,）,停车位,（个）,10,万,m2,（约合,150,亩）,1.5,32000,207887,153829,1651,三、规划批准方案,目前地块已完成场地平整，现场临建设施已建成三、,5,地拟调整方案,目前项目的规划方案已获规划部门批准，场地平整，现场临建设施已建成四、项目背景,蝴蝶湾项目用地是苏州鼎立物产公司于,2002,年以,160,万,/,亩（楼面地,价约,1600,元,/m2,）取得，后来因某些原因涉案，地块从,2004,年被政府冻结数,年，发生了较大的财务费用，去年苏州市政府审批同意该项目复工，因时逢,房地产市场调整期，且融资难度较大，该公司现有实力已无法启动开发建,设，加之该公司大股东为外向型出口企业，受本次全球经济危机影响巨大，主营业务资金短缺，急需将土地资产套现由此该公司决定将蝴蝶湾项目进行股权转让据悉，苏州鼎立物产公司还在与万科、中海、吴中地产等多个颇具实力的公司洽谈股权合作事宜第三部分 市场分析,一、一级市场,1,、苏州市,08,年土地市场情况简介,2008,年苏州市（不包括下辖县）共出让土地,47,宗，共计,296,万,m2,，交易总,额,84,亿元。
其中，园区出让,28,宗土地，合计,139,万,m2,，交易总额,46.5,亿，,稳居全市榜首；吴中区出让,5,宗土地，合计,37,万,m2,，交易总额,17.5,亿（其,中,15.6,亿为中海在独墅湖西南侧地块）在相对不景气的时期，园区仍然保持了一定的土地成交量，并且大宗的住,宅用土地出让均分布于金鸡湖、独墅湖、阳澄湖周边从一定意义上来,说，园区金鸡湖版块仍是风险最低、最适宜进行房地产开发的区域2,、苏州工业园区,08,年土地交易情况分析,07,年园区出让,28,宗，合计,339,万,m2,，交易总额,155.7,亿其中住宅用地,15,宗（含商住），共计,298,万,m2,，交易总额,123,亿，金鸡湖、独墅湖版块仅,3,宗土地08,年园区出让,28,宗土地，合计,139,万,m2,，交易总额,46.5,亿，其中住宅用地（包含商住）共出让,7,宗（含中海于,08,年,1,月竞得独墅湖西南侧地块，为中海与英奥合作拿地，其辖区为吴中区），共计,65,万,m2,，交易总额,36.3,亿，金鸡湖、独墅湖版块（包含独墅湖吴中区所辖区域）仅出让土地,2,宗，为苏园土挂,(2008)04,、苏地,2007,G-53,。
总出让地块宗数,总出让地块面积,总出让地块交易额,住宅出让地块宗数,住宅出让地块面积,住宅出让地块交易额,住宅占面积比例,住宅占交易额比例,07,年,28,339,万,m,2,155.7,亿,15,298,万,m,2,123,亿,87.91%,78%,08,年,28,139,万,m,2,46.5,亿,7,65,万,m,2,36.3,亿,46.76%,78.10%,3,、园区成交楼面价格情况,根据对,07,年、,08,年的土地交易状况分析，目前鼎立公司的报价为楼面单价,2133,元,/m2,，略微低于,08,年平均价1,、苏州市房地产分析,09,年一季度苏州的住宅交易均价基本与,08,年持平二、二级市场,从,07,年,09,年苏州住宅交易量走势来看，,09,年一季度同比,08,年上升,49%,从,07,年,09,年房地产（住宅）交易额走势来看，,09,年,1,季度苏州住宅总,销额较,08,年上升约,48%,，市场已有较明显的回暖2,、园区房地产分析,自,2002,年以来，园区房地产市场就一直是整个苏州房地产市场的风向标及最大的交易区，园区的经济高速发展、市政规划建设迅速、政府对企业的支持以及高额公积金对中产客层的影响，使得该区域的房地产发展速度也位居全市榜首。
园区已经连续,6,年以来，总土地出让量、商品房销售量、商品房均价、商品房交易总额为全市第一，同时园区也代表着苏州房地产开发的最高水平，也汇聚着最多的大型开发商2007,年末以来，由于经济不景气，在此形势下，苏州的房地产市场也受到了较大的负面影响，但园区仍然占有最大的市场比例，其土地交易量、商品房住宅均价、住宅销售总量、住宅销售总额仍然位于全市之首而在,09,年,3,月市场整体回暖后，园区则更有明显表现09,年,1,季度各区住宅类商品房总销比例图,3,、项目所在区域分析,园区目前的住宅市场可分为,4,个版块：湖西、湖东、金鸡湖北岸（玲珑湾一带）、金鸡湖南岸（双湖）版块金鸡湖东（双湖版块）为继湖西之后，政府大力推动的一个区域，圆融、建屋、置地、商旅等四家国有企业于,2002,年开始大力开发该区域，,05,年之后万科、中海、日本大和、南山、港中旅等大型房地产企业也进驻湖东板块进行开发，同时从政府规划方向来看，湖东板块将会是园区最新、最完善的商务及生活中心苏州公司拟在园区开发的蝴蝶湾项目地块，正位于湖东版块的中心位置，该版块的市场环境已经成熟4,、同类项目,1,）荣域：,紧邻蝴蝶湾项目西侧，总建,11,万,m2,，容积率,1.5,，中新置地开发，均价,8500,元,/m2,，销售率,35%,。
项目一期仍未竣工，尚无实景图,2,）伊顿小镇：,位于蝴蝶湾项目东北侧，总建,10,万,m2,，容积率,1.0,，建屋发展开发，均价,9000,元,/m2,，销售率,80%,3,）南山巴黎印象：,位于蝴蝶湾项目北侧，总建约,15,万,m2,，容积率,1.5,，南山开发，均价,8000,元,/m2,，销售率,85%,第四部分 拟项目定位及开发计划,一、开发方向研判,1,、中档,本项目交通便捷，紧邻园区主干道,-,星湖街，且紧邻独墅湖隧道，与苏州古城,区无缝链接，半径,3,公里辐射范围中，有高端商业,CBD-,圆融时代广场、普通生,活消费商业,-,邻里中心、联丰广场及中新置地新开发的商务广场，极其适合作,为中端收入人群的第一居所目前园区销量最大的住宅产品群正是中端第一居所型2,、中高档,园区中高档项目较多，其开发营运都较为成功，但对于开发资金要求较高，不符合集团要求的,“,短平快,”,原则，且中高档项目推盘期过于集中，以后的市场竞争将会异常激烈3,、高档,目前园区内典型的高档高密度住宅为中茵皇冠国际、玲珑湾，以本项目的实际状况（区位、地块大小等）来看，不可复制此类项目的定位二、项目客户定位,游离客户群,游离客户群,重点客户群,核心客户群,园区一般企业中白领人群，以自住第一居所为主要购买因素。
苏州各区中，有交通条件（私家车）的中端人群，对园区交通及区位有明显概念少数投资客,游离客户群,三、项目客层特征,苏州园区本地客户成为主要购买群体，相城、吴中区客户为次购买群体，其他各区人群及投资客比例较少本项目作为苏州工业园区的中档第一居所类住宅楼盘，未来购买客户主要来自于苏州园区一般企业的白领阶层目前园区市场,75-90m2,的两居室户型、,110-130m2,的三居室户型是主力需求商品四、项目定位及产品配比,该项目拟规划产品配比如下：,产品类型：小高层公寓为主，少量多层酒店式公寓、商业店铺,产品配比：住宅,129,863.45m2,，商业,23,475.71m2,户数：,1579,户,每户平均面积：,车库数：,1600,（地下,600,）,会所及配套：,500,可售建筑面积：,153,829,地下室面积：,45,004.03,覆盖率：,25%,拟售均价：住宅,8000,元,/,，商业,13000,元,/,五、项目收购主要流程,收购方案谈判；,签订股权转让意向书、担保协议和监管协议书；设立监管帐户并支付定金；,签订股权转让合同；,支付一定比例转让价款；,办理工商变更；,支付一定比例转让价款；,项目（地块）资料交接，规划指标优化，相关证件变更；,支付转让余款。
六、开发周期,第五部分 经济测算,一、测算基本假设条件,序号,项,目,测算取值,1,当季回款比例,70%,2,剩余物业比例设定,0%,3,剩余物业折价比例,4,营业税率,5.50%,5,贷款利率,8.00%,6,营销费用比率,5.0%,7,管理费用比率,3.0%,8,所得税率,25%,9,是否存在土地增值税,是,10,首笔地价支出年份,20,10,说明：,1,.,考虑到办理签定房地产买卖合同、办理银行按揭以及银行放款、资金监管等诸多环节和因素，其从签定房地产买卖合同到银行放款，其中间的时间一般间隔一个半月，故在销售当季回款比例上以,70%,计取2.,鉴于项目预计市场销售较为理想，同时为计算方便，在剩余物业的考虑上暂按,100%,销售,3.,在营业税率上，主要考虑营业税、城市建设维护税、教育附加费，其综合税率暂按,5.5%,计取4.,目前普通住宅小区的车位的销售状况，且从苏州私家车的增加速度来看，本项目车位销售最少可达,30%,5.,在土地增值税计算方面，在本项目计算中，考虑到股权收购并合理避税的因素，暂以总销额的,2%,计算二、地价及支付,中信地产李康总裁及战略发展部相关领导曾重点踏勘了蝴蝶湾项目，并认为该地块有较好的合作价值；,苏州鼎立物产公司最初报价,36000,万元，经过多轮谈判，三次下调报价，形成了目前的最终底价,3200。
