zai武汉市房地产市场研究报告2010 年 5 月刊2010 年6月武汉 5 月房地产市场研究报告目 录目 录 2德思勤视视点 3数字楼市 4第一章 政策资讯 5一、政策法规规 5二、市场场资资讯讯 6第二章 土地市场场 7一、公告土地 7第三章 住宅市场场 8第四章 报纸 广告统计分析 10—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室电话： 027--853504882武汉 5 月房地产市场研究报告德思勤视点政策效力继续释放 成交大幅度萎缩来访低、成交降、观望浓——新政出台后，这是武汉房地产市场在五月的整体基调然而，众多开发商之于价格的坚挺又使得房价高居不下，眼下的武汉楼市陷入一种胶着的状态新国十条”至今满月有余，实施后的这一个月以来，武汉房地产市场出现了类似 2008 年松动的信号：退房现象出现；观望氛围浓厚；楼市成交低迷但房地产市场衡量的重要指标房价并未出现波动，5月武汉房地产均价有一定的下降，这是由于郊区成交量的上升拉低了江城房价。
从目前市场上呈现出来的一些市场现象来看，武汉楼市表面上回到了 2008 年，但事实上，目前的武汉房地产市场在本质上与 2008 年的市场情况有很多区别：地产业的整个经济环境是向好的；开发商资金充裕当前楼市上出现的优惠情况，是受新政的影响，调低了定价入市，但相对之前的产品并没有降价房价下降预期近期并不现实在新政力度如此之大、市场观望气氛浓郁、成交量不断下滑、降价预期很大的市场状况下，房价仍旧做着奋力的“抗争” 扑朔迷离的江城楼市，真正回到 2008 年还尚需时日—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室电话： 027--853504883武汉 5 月房地产市场研究报告数字楼市? 住宅市场供求比： 1：1.35新增供应面积： 56.79 万平方米成交面积： 76.55 万平方米成交均价： 6295.93 元/ 平方米—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室电话： 027--853504884武汉 5 月房地产市场研究报告第一章 政策资讯一、政策法规表 1-1 2010 年 5 月武汉市房地产相关政策列表时间 来源 政策名称开发商闲置土地2010-5-17 中国广播网 超一年 银行不得向其防贷武汉出台细则打2010-5-29 楚天都市报击捂盘惜售资料来源：德思勤信息数据库主要内容湖北省已出台细则严控房地产开发贷款风险：土地闲置超两年和有炒地行为的，对已发放贷款应当调减并采取保全；房地产开发贷款的抵押品一定要用在建工程而不能用土地； 严格把握房地产开发贷款成数，一律不允许超过在建工程的 5 成。
武汉市房管局下发文件《行政处罚自由裁量权参考执行标准》 ，，对未按现售条件销售商品房、不符合销售条件收取预订款性质费用、采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房等违规行为，行政处罚明确为四个等级这意味着，一栋楼分单元、分层数开盘销售，都将受到处罚德思勤视点：本月度武汉市主要出台了两项措施，从开发商角度进行监管，打击闲置土地和捂盘等行为通过这种方式有助于用地尽快形成住房的有效供应， 供应增加有助于抑制房价的过快上涨 这是对 4 月份发布的 “国十条”的细化与补充，将起到更好的调控效果这些更为细化的政策，它所产生的效果要比单个出来更强，对楼市的影响更为深远—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室电话： 027--853504885武汉 5 月房地产市场研究报告二、市场资讯表 1-2 2010 年 5 月市场资讯列表时间 来源 资讯名称湖北住建厅：严查房地产开发企业2010-5-8 楚天都市报六种违规行为武汉再推 7 块城区土地 沌口将建2010-5-14 武汉晨报36 万平米商业中心武汉 CBD 下月入2010-5-17 楚天都市报 市 将改写楼市格局外地人在武汉买首套房也受限制2010-5-17 楚天都市报需提供纳税社保证明资料来源：德思勤信息数据库主要内容省住建厅发出《关于开展全省房地产开发企业经营行为检查和在建在售商品住房项目清理工作的通知》 ，要求严查房地产开发企业六种违规行为：未取得预售许可，但以认购、预定、排号、发放 VIP 卡等方式向买方收取或变相收取定金、预定款等行为 ; 未在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格 ; 未按申报价格实行明码标价、任意提高房价招行、中行、建行、中信银行、兴业银行等已全面执行这一规定，户口在外地者在贷款购买首套房时，也要出具上述两项证明。
信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假行为等武汉市将在下月初拍卖 7 块土地，共计 422 亩，其中沌口将推出一个建筑面积 36 万平米的超大商业中心用地 此次推出的土地中， 只有位于珞狮南路和武昌中山路的两块是纯住宅用地，其他 5 块全部位于汉阳片区的都是非住宅或混合用地在面积达 180 亩的武汉开发区东风大道与体育路交会处商业用地上，将建设包含五星级酒店、电影院及 11 万平米商业中心、 17.4 万平米写字楼在内的商业综合体武汉 CBD 一期泛海国际居住区开放样板房， 下月初正式上市， 房价预计在 12000 元/ 平方米左右今年起，总建筑面积 1400 万平方米的武汉 CBD，将以每年 100 万平方米的速度入市，改写江城楼市格局江城将严格限制各种名目的炒房和投机性购房对不能提供 1 年以上当地纳税证明和社保证明的非本地居民，将停止发放个人住房贷款招行、中行、建行、中信银行、兴业银行等已全面执行这一规定，户口在外地者在贷款购买首套房时，也要出具上述两项证明—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室电话： 027--853504886武汉 5 月房地产市场研究报告第二章 土地市场一、公告土地本月挂牌出让地块 2 宗，总出让面积为 16.55 万平米。
从地块区域上来看，全部集中在汉南区从用地性质上来看，未工业用地表 2-1 武汉市 2010 年 5月份地块公告情况汇总表宗地号交易区域地块面积容积率地块方式( ㎡ )用途P（2010）009挂牌汉南区湘口街汉银公路以南108825.150.5工业P（2010）010挂牌汉南区纱帽街幸福村56666.960.8工业资料来源：武汉市国土资源和规划局—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室电话： 027--853504887武汉 5 月房地产市场研究报告第三章 住宅市场5 月武汉市主城区在售商品住宅335个，整体成交均价为6295.93元/ 平方米，比上月下降了 302.09元/ 平方米，降幅为4.6%; 月销售总套数为4572 套，比上月减少了2617套，跌幅为 36.4%图 3-12009 年 3 月至 2010年 5月武汉市住宅销售走势图套元 /平方米10000700090006000800050007000600040005000300040003000200020001000100000月月月月月月月月月月月月月月月年3 年4年5年6年7年8年9101112年1年2年3年4年59 999999年年年00000200200200200200200200009009009201201201201201222成交套数成交均价资料来源：德思勤信息数据库从各片区商品住宅成交套数情况来看，受宏观调控影响，武汉市各个片区全部呈现不同程度的萎缩 ，市场观望气氛浓郁、成交量不断下滑、降价预期很大的市场状况形成，新政初显强大威力。
—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室电话： 027--853504888武汉 5 月房地产市场研究报告表 3-1武汉市 5 月各区域住宅市场情况区域5 月成交量（套）上月成交量（套））汉口中心区8841102古田片区111334汉口二七、后湖片区 461东西湖片 780武昌中心区 696青山区 44武昌6491248119977南湖片 409关山片 720汉阳中心区 361汉阳5961104611沌口片106269全市45727189资料来源：德思勤信息数据库—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室电话： 027--853504889武汉 5 月房地产市场研究报告第四章 报纸广告统计分析从周四与周五广告发布数量对比看，广告投放集中在周四图 4-1 武汉市 5 月份周四与周五广告发布数量分析2010年5月份周四与周五广告发布数量对比8067687063605040282430201516201006日8日10日12日14日16日18日20日22日24日26日28日5月5月月5月5月月月月月月月月10年10年555555550年0年0年0年0年0年0年0年0年0年2020201201201201201201201201201201资料来源：德思勤信息数据库广告最多的报纸为武汉晚报与楚天都市报，其余四份报纸媒体广告发布数量相当。
图 4-2 武汉市 5 月份各报纸媒体广告发布数量分析2010年5月份各报纸广告发布数量对比1008492908070605035382928403020100报报报报报报日商市金晨晚江江都天汉汉长长天楚武武楚—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室电话： 027--8535048810武汉 5 月房地产市场研究报告资料来源：德思勤信息数据库发布广告最多的区域为光谷，其次为武昌中心城区与盘龙城，说明这三个区域的楼盘开发量较大图 4-3 武汉市 5 月份各区域报纸广告发布项目数量分析2010年 5月份各区域报纸广告发布项目数量对比50454035302520151050区区区湖湖湖城 湖 湾路甸湖口七谷城阳 城武昌 城蔡东沌二光心汉心后银南龙 逊 家心华金盘汤王新中中中口阳昌汉汉武资料来源：德思勤信息数据库发布广告最多的阶段是在项目的认筹期与持续销售期，蓄客期也比较多蓄客期要打开市场知名度，因此广告量较多；认筹期要储备更多的客户为开盘做准备，此阶段的广告量是最大的；持续销售期是为了促进后期的销售，延续强销期的火爆场面，因此广告也比较多。
图 4-4 武汉市 5 月份发布广告各项目所处阶段对比分析—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室电话： 027--8535048811武汉 5 月房地产市场研究报告2010年5月份发布广告所处营销阶段对比分析6 05 05 04 34 03 02 42 01 0390蓄 客 期认 筹 期开 盘 期强 销 期持 销 期资料来源：德思勤信息数据库广告投放量最多的前 10 名项目中，从营销阶段看，认筹期与强销期广告投放量较大从主推产品看，精装小户型占 40%的比例另外，大部分认筹均有认筹优惠，样板房开放也是主打的一条信息表 4-1 武汉市 5发布广告项目前十名统计分析项目广告次数营销阶段主推产品优惠或其他备注菱角湖万达广场16认筹期、强销期45m2 精装小户价格公示、样板房开放四重好礼：投资保障计划、购房有福星惠誉国际城14持销期35-85m2精装公寓金喜、回馈老带新、二次购买及老带新优惠恒大全国楼盘85 折大优惠、 4500恒大金碧天下12持销期200m2湖景美墅元/m2 起、送 200m2前庭后院、最高优惠 28万最高优惠 13万/ 套、送 17 万豪装、恒大绿洲12持销期洋房4580 元/m2起, 送 1200 元/m2豪装美联奥林匹克花12认筹期、强销期35-67m2精装小户型认筹 1 万抵 2 万、样板房开放园瀚城10认筹期、强销期小高层、低密度大户样板房开放五洲国际建材城10强销期40-80m2 商铺铺开盘，热销 2.8 亿—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室电话： 027--8535048812武汉 5 月房地产市场研究报告泛海国际居住区9认筹期98-169m2主力户型样板房开放光谷时代广场8蓄客期、认筹期50m2精装1 万抵 2 万、样板房开放中国家俱 CBD7认筹期商铺5 月 13-16 认购 99 折、六一儿童家具全场 6.1 折资料来源：德思勤信息数据库—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室电话： 027--8535048813深圳德思勤投资有限公司深圳市德思勤置业有限公司深圳市德思勤投资咨询有限公司Add:深圳市深南大道 6008Tel: （86）755-83515988号特区报业大厦 27FFax: （86）755-83515866Zip:518034武汉德思勤投资咨询有限公司Add:武汉市新华路 186Tel: （86）27-85350488号福星国际商会大厦 1002Fax: （86）27-85350600室Zip:430015湖南德思勤投资顾问有限公司Add:长沙市芙蓉中路二段Tel: （86）731-8488070380 号顺天国际财富中心 703 室Fax: （86）731-84880608Zip:430022扬州德思勤投资顾问有限公司Add:扬州市新城河路 562 号金菊花都 3 栋 410Tel: （86）514-87952676 Fax: 514-87952676室Zip:225002Http ： // 。
