单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,同里湖山庄项目市场分析报告,同里湖山庄项目市场分析报告,1,一、区域市场分析,一、区域市场分析,2,区域市场分析,同里镇别墅项目分布,小川东路,环,湖,东,路,松北公路,环,湖,西,路,同周公路,中粮,本源,同里御花园,同里湖,山庄,云水谣,迎,燕,路,同里湖,同里湖,嘉苑,同里花园,包括本项目，目前同里共有,6个,项目有别墅在售,区域市场分析同里镇别墅项目分布小川东路松北公路同周公路中,3,区域市场分析,同里镇别墅项目一,备注：一期独栋别墅（在售）,总规图,中粮本源,区域市场分析同里镇别墅项目一备注：一期独栋别,4,区域市场分析,同里镇别墅项目一,基本数据,中粮本源,位 置,同里湖九里湖中间段,产 品,双拼、独栋,开 发 商,中粮地产,代 理 商,易居,中国,占地面积,63.2万,建造面积,28.6万,容 积 率,0.45,绿 化 率,40,总 栋 数,总规：未定,总 户 数,总规：819户,在售栋数,一期：77栋,在售户数,一期,：,77户,开盘时间,一期：2009年07月,交房时间,一期,：,2010年04月,物业公司,暂未定,物业费用,暂未定,价格区间,联排8500，独栋13000-14000元,销售均价,一期：成交均价11300元/,别墅面积,220,340,460,合计,别墅户型,别墅总价,209万元,323万元,437万元,209-437万元,销售状况,该案一期77栋已售42栋，月均销售约11套,区域市场分析同里镇别墅项目一基本数据中粮本源位,5,区域市场分析,同里镇别墅项目二,总规图,云水谣,路,备注：一期在售别墅 二期新推（在售）,区域市场分析同里镇别墅项目二总规图云水谣路备注：一,6,区域市场分析,同里镇别墅项目二,基本数据云水谣,位 置,吴江市同里镇东松厍公路南,产 品,双拼、联排,开 发 商,苏州新澳房产,代 理 商,开发商自销,占地面积,16.2万,建造面积,14万,容 积 率,0.9,绿 化 率,45,总 栋 数,总规：122栋,总 户 数,总规：约300户,在售栋数,已推出289套,在售户数,109套,开盘时间,二期：2009年5月26日,交房时间,二期：2010年底,物业公司,新澳物业,物业费用,二期：2.0元/月.,价格区间,联排7000，双拼8000,销售均价,已售均价5400元/,面 积,215,合计,户 型,4-3-5,总价范围,130-160万元,130-160万元,销售状况,销售情况良好，目前销售率约63%，月均销售约16套,区域市场分析同里镇别墅项目二基本数据云水谣位 置,7,区域市场分析,同里镇别墅项目三,总规图同里花园,区域市场分析同里镇别墅项目三总规图同里花园,8,区域市场分析,同里镇别墅项目三,数据表同里花园,位 置,同里镇迎燕西路北侧原中心小学,产 品,独栋,开 发 商,苏州金阊商业房地产开发有限公司,代 理 商,自行销售,占地面积,8.8979,建造面积,42570,容 积 率,0.64,绿 化 率,总 栋 数,148,总 户 数,174,在售栋数,148,在售户数,174,开盘时间,2008-01,交房时间,暂无,物业公司,暂无,物业费用,暂无,价格区间,7000-8000,销售均价,成交均价6300云/平米,面 积,280-350,合计,户 型,4-3-4,总价范围,200-300万,200-300万,销售状况,目前整体销售25%，销售速度一般,备注：,区域市场分析同里镇别墅项目三数据表同里花园位 置,9,区域市场分析,同里镇别墅项目四,总规图同里湖花园（嘉苑）,区域市场分析同里镇别墅项目四总规图同里湖花园（嘉苑）,10,区域市场分析,同里镇别墅项目四,数据表同里湖花园（嘉苑）,位 置,九里湖西侧,产 品,双拼,开 发 商,吴江市苏源房地产开发有限公司,代 理 商,自销,占地面积,9.9922,建造面积,4.9971,容 积 率,0.5,绿 化 率,暂无,总 栋 数,155,总 户 数,155,在售栋数,87,在售户数,87,开盘时间,2008-10,交房时间,暂未定,物业公司,暂未定,物业费用,暂未定,价格区间,3000-5000,销售均价,已售产品均价3450元/平米,面 积,300-350,合计,户 型,4-2-5,总价范围,100-180万,100-180万,销售状况,已售68套，销售率43.8%，月均6套,区域市场分析同里镇别墅项目四数据表同里湖花园（嘉苑）位,11,区域市场分析,同里镇别墅项目五,总规图,同里御花园,备注：多层在售 别墅（未售）,区域市场分析同里镇别墅项目五总规图同里御花园备注：多,12,区域市场分析,同里镇别墅项目五,基本数据,同里御花园,位 置,吴江市同里镇镇政府对面,产 品,多层、联排、双拼,开 发 商,吴江恒宇房产,代 理 商,开发商自销,占地面积,2.2万,建造面积,2.9万,容 积 率,1.3,绿 化 率,36,总 栋 数,总规：16栋,其中：多层8栋、双拼及联排共8栋,总 户 数,总规：203户,其中：多层178户、双拼及联排25户,在售栋数,二期,：,双拼及联排共7栋,在售户数,二期,：,双拼及联排57户,开盘时间,二期：暂未定,交房时间,二期,：,2010年年底,物业公司,暂未定,物业费用,暂未定,价格区间,二期：双拼及联排4000-4500元/,销售均价,二期：双拼及联排4300元/（预计）,别墅面积,269,275,286,合计,别墅户型,6-3-4,6-3-4,6-3-4,别墅总价,116万元,118万元,123万元,116-123万元,销售状况,该案二期7栋共57户别墅、尚未正式销售,区域市场分析同里镇别墅项目五基本数据同里御花园位,13,区域市场分析在售项目客户分析,案名,来人区域,购买目的,云水谣,本地（吴江及同里）：50%、苏州：30%,上海：15%、其他：5%,主要以自住为主,占总比例的75%,其次以投资和度假为主,共占总比例的25%,同里湖山庄,本地（吴江及同里）：50%、苏州：35%,上海：15%、其他：5%,主要以自住为主,占总比例的70%,其次以投资和度假为主,共占总比例的30%,区域市场分析在售项目客户分析案名来人区域购买目的云水谣本,14,区域市场分析,结 论,中高档产品去化缓慢，150万价格线下的低价产品去化相对较快。
价格分界线明显，但项目固有价值和附加值都对,销售价格支撑不足,近期产品以联排双片为主,，独栋为辅老项目以江南民居风格为主，近期项目以西式、现代风格为主大部分产品设计水平落后，与上海、苏州别墅产品水平差距较大度假项目在区域旅游度假资源方面亦整合、建设不足，以单一客房功能存在区域别墅市场整体滞后，缺少人气同里镇在吴江房地产市场的边缘角色、同里镇现有别墅市场过低的供销量，除中粮项目外，同里镇现有别墅项目产品力水平均较落后，在本案充分整合土地景观、人文、旅游资源的背景下，如果本案以国内领先的产品品质和营销手法、推广力度进行运作的条件下，,同里镇大部分别墅项目的供规律，不足以做为本案的判断依据同里镇在售别墅项目的客户构成，说明江南古镇的文脉属性对上海、苏州是有吸引力本案的湖景资源和古镇文脉，仅对90分钟经济圈内缺少湖景资源和古镇文脉的城市购房客,或在90分钟经济圈内，以外向型经济为主导的城市内工作、安居的外地外籍人有吸引力，则具体聚焦，这些,属于本案的目标客户是上海人、新上海人、新苏州人、新吴江人中的高端客群区域市场分析结 论中高档产品去化缓慢，150万价格,15,二、区域竞争市场分析,二、区域竞争市场分析,16,1,2,3,4,5,6,7,8,1、同里湖,2、淀山湖,3、澄湖,4、独墅湖,5、太湖,6、阳澄湖东,7、阳澄湖西,8、大小石湖/东太湖,区域竞争市场分析苏州八大湖景别墅区,123456781、同里湖2、淀山湖3、澄湖4、独墅湖5、,17,版块,湖区定性,交通状况,资源,同里湖,旅游度假型,便利,湖景/人文历史/旅游,淀山湖,度假型,便利,湖景/人文历史/大观园/旅游/高尔夫,澄湖,度假型,不便利,湖景/人文历史/旅游/高尔夫,独墅湖,居住型,非常便利,湖景/政府规划/高尔夫/近城市,太湖,旅游度假型,便利,山水/旅游/人文历史/高尔夫/游艇会/政府规划/多种季节水果食品,阳澄湖东,度假居住型,便利,湖景/大闸蟹/高尔夫,阳澄湖西,居住型,非常便利,湖景/近城市/高尔夫/政府规划,石湖东太湖,居住型,非常便利,山水/人文历史/政府规划/近城市,区域竞争市场分析特征、产品与价格,版块湖区定性交通状况资源同里湖旅游度假型便利湖景/人文历史/,18,区域竞争市场分析产品与价格,苏州环太湖别墅区典型项目,项目,占地面积（万）,容积率,风格,产品类型,户型面积区间（）,单价（元）,总价（万元）,湖滨山庄,4,0.25,北美,独栋,330-490,15000,500-800,太湖高尔夫,28,0.22,新亚洲,占地2000独栋,550-920,主力面积550-770,20000,1000-2000,能看到湖景价格最高约在2000万,太湖之星,90,0.17,中式园林,独栋,247-363,25000,1000左右,太湖缘,4.7,0.75,双拼、独栋,261-318,5500,140-180左右,太湖帕提欧,6.5,1.09,多层、联排、叠加,叠加155-195,联排300,叠加5500,联排6800,叠加85-110,联排210,区域竞争市场分析产品与价格苏州环太湖别墅区典型项目 项目,19,区域竞争市场分析产品与价格,淀山湖别墅区,典型项目,项目,占地面积（万）,容积率,风格,产品类型,户型面积区间（）,单价,（元）,总价,（万元）,备注,清水.依瓦诺小镇,26.6,0.32,欧式小镇,联排、双拼、独栋,联排220-250,双拼240-260,独栋260-340,联排6000；,双拼8000；,独栋14000-19000,联排100,双拼200,独栋400-800,09年6月30交房；上海投资客为主，其中一线湖景别墅为1.9万/平方，总价在800万,富力湾,100,0.35,东南亚,独栋,335-700,中等410-430,不靠河335,全部独栋9800-15000（毛坯）,部分精装修,400-600,楼王700，2000万,中等500-600万,6000平米豪华会所；10月中旬开盘。
不靠河价格相差不大Vip卡 5万，折扣9.8淀湖桃园,1100亩,0.3,现代中式,独栋、双拼,双拼135-230；,独栋250-500,双拼6000-9000；,独栋13000-15000,期房双拼最低80万左右，,现房双拼最低115左右；,独栋250-400,8000平米豪华会所；跌落式花园、半地下室；上海投资客90%，目前入住率10%左右,纳帕尔湾,14.6,0.5,意大利,六联排，刚结构,206-209,12000,250,无地下室，度假别墅，上海客群为主预计10月20日开盘凌湖随园,3,0.76,现代中式,联排,240-308,6000-8000,130-240,80%是上海投资客，一线湖景在240万，二线景观在210万，最后一排在120-170，十月15日之前订购9.4折朱家角新城,65,0.7,现代中式,公寓、叠加、双拼,公寓85-90,叠加和联排185-230,公寓8500,联排13000,双拼15000,公寓70左右,别墅260左右,上海客户为主,东方庭院,30,0.76,现代中式,叠加、双拼、独栋,叠加185-216,双拼205-222,独栋230-290,叠加9500-13000,双拼13000-18000,独栋17000-19000,最贵的6套临水独栋28000,叠加250,双拼380,独栋450-600,上海客户为主,区域竞争市场分析产品与价格淀山湖别墅区典型项目项目 占地,20,区域竞争市场分析产品与价格,项目,占地面积（。
