单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,天图投资管理有限公司,深圳 北京 上海 香港,目录,天麟公司三年发展战略,行动计划,附录,北京房地产行业分析,天麟公司竞争力分析,1,目前北,京,京房地,产,产业的,竞,竞争格,局,局,行业壁,垒,垒较低,，,，资金,是,是主要,的,的进入,壁,壁垒,有数,千,千家,房,房产,公,公司,，,，竞,争,争激,烈,烈,土地,资,资源,十,十分,紧,紧缺,，,，侃,价,价力,高,高,消费,者,者选,择,择自,由,由度,较,较低,，,，个,性,性化,需,需求,难,难以,的,的到,满,满足,二手,房,房市,场,场发,展,展缓,慢,慢,建筑,商,商侃,价,价力,极,极低,进入,大,大城,市,市,二手,房,房替,代,代性,很,很小,-,资金,专业,技,技术,外部,影,影响,：,：,WTO,奥运,新政,策,策,竞争,对,对手,新技,术,术思,路,路,2,未来18年,的,的行,业,业格,局,局判,断,断,主要,冲,冲击,来,来自,于,于：,行业,业,业绩,来,来自,于,于：,主要,竞,竞争,手,手段,：,：差,异,异化,、,、个,性,性化,、,、专,业,业化,竞,竞争,对天,麟,麟影,响,响最,大,大的,是,是：,实力,弱,弱小,，,，经,营,营策,略,略不,力,力的,房,房产,企,企业,将,将淘,汰,汰出,局,局，,未,未来,的,的市,场,场竞,争,争者,将,将是,经,经营,管,管理,专,专业,、,、有,实,实力,的,的竞,争,争者,行业,竞,竞争,后,后的,局,局面,是,是：,地产,项,项目,的,的设,计,计思,路,路，,营,营销,理,理念,、,、物,业,业服,务,务更,趋,趋进,步,步和,成,成熟,，,，房,地,地产,开,开发,公,公司,将,将优,胜,胜劣,汰,汰，,数,数量,减,减少,，,，竞,争,争能,力,力加,强,强,根据,与,与上,海,海、,香,香港,以,以及,北,北京,自,自身,发,发展,相,相比,，,，需,求,求将,会,会持,续,续增,长,长,未来,的,的北,京,京房,地,地产,市,市场,将,将持,续,续发,展,展，,行,行业,利,利润,率,率保,持,持较,高,高的,水,水平,，,，但,从,从业,者,者产,生,生分,化,化，,实,实力,雄,雄厚,，,，在,营,营销,理,理念,上,上敢,于,于创,新,新的,专,专业,房,房地,产,产公,司,司将,获,获得,良,良好,的,的机,会,会，,北,北京,房,房地,产,产业,将,将进,入,入一,个,个向,成,成熟,发,发展,期,期过,渡,渡的,阶,阶段,3,北京,房,房地,产,产的,行,行业,利,利润,率,率的,估,估计,2002,年,年,2003,年,年2005,年,年,2006,年,年2008,年,年,2009,年,年2011,年,年,行业,业绩,12%/,上,上浮,下,下降2%,左,左右,（,（较,平,平稳,）,）,11%（,略,略有,下,下降,）,）,12%（,申,申奥,因,因素,，,，略,有,有上,升,升）,10%（,奥,奥运,结,结束,，,，有,下,下降,趋,趋势,）,）,对天,麟,麟的,冲,冲击,行业,利,利润,率,率缓,缓,缓减,低,低，,更,更要,求,求开,发,发商,有,有足,够,够的,资,资本,实,实力,和,和信,誉,誉，,如,如果,势,势力,弱,弱，,会,会被,竞,竞争,出,出局,2001,年,年,10%15%,影响,因,因素,供求,关,关系,可,可能,失,失稳,2006,年,年政,府,府可,能,能停,止,止北,京,京市,一,一切,建,建筑,工,工程,，,，进,行,行环,保,保工,作,作，,供,供求,关,关系,偏,偏向,于,于求,奥运,结,结束,后,后可,能,能有,一,一个,消,消费,回,回落,阶,阶段,4,北京,房,房地,产,产行,业,业分,析,析,宏观,环,环境,分,分析,：,：政,府,府在,主,主动,改,改善,开,开发,环,环境,消费,需,需求,：,：稳,步,步增,长,长,竞争,：,：十,分,分激,烈,烈，,优,优胜,劣,劣汰,5,环境,分,分析,总,总结,GDP保,持,持稳,定,定增,长,长，,社,社会,平,平均,购,购买,力,力稳,定,定增,长,长,财政,政,政策,仍,仍以,积,积极,的,的扩,张,张性,、,、刺,激,激内,需,需为,主,主,房地,产,产消,费,费信,贷,贷力,度,度将,进,进一,步,步增,长,长，,为,为有,效,效需,求,求的,增,增长,提,提供,帮,帮助,2000,2001年,房,房地,产,产整,体,体态,势,势上,升,升,6,2008,年,年奥,运,运对,北,北京,市,市房,地,地产,周,周期,具,具有,强,强制,性,性调,整,整作,用,用,由于,奥,奥运,的,的存,在,在而,使,使房,地,地产,项,项目,需,需求,波,波峰,集,集中,且,且拉,长,长,房地,产,产目,前,前增,长,长周,期,期延,长,长至2007,2008年,2006,年,年时,政,政府,将,将会,紧,紧缩,政,政策,，,，清,理,理市,容,容市,貌,貌，,开,开发,和,和在,建,建工,程,程将,缩,缩小,或,或停,止,止，,可,可能,引,引起,需,需求,大,大于,供,供给,根据,国,国际,经,经验,，,，奥,运,运之,后,后大,都,都供,过,过于,求,求,7,北京市发,展,展规划,Delete,8,未来几年,促,促进房地,产,产发展的,有,有利因素,加入WTO,奥运会,市政建设,与住房相,关,关的政策,的,的出台,户籍制度,改,改革,因素,作用,带来对房,地,地产市场,需,需求的较,大,大增加,商业用房,：,：外销公,寓,寓的增长,郊区住宅,：,：由于汽,车,车消费带,动,动销售增,长,长,北京市政,府,府对城市,基,基础设施,的,的重点投,入,入,快速交通,网,网络投入900亿,环境治理,投,投入450亿,信息化建,设,设投入300亿,水、电、,气,气、热等,四,四源供应,投,投入150亿,人口城市,化,化，中高,收,收入的消,费,费群体对,大,大城市住,房,房的需求,进,进一步增,长,长,9,北京未来3年房地,产,产开发的,趋,趋势将主,要,要集中在,城,城市开发,和,和郊区开,发,发,城区开发,郊区开发,有较强的,土,土地获取,能,能力,有大量资,金,金,有运作大,规,规模项目,的,的能力、,地,地块,成功要素,交通方便,（,（高速、,公,公路、地,铁,铁附近）,有好的主,题,题概念,市政设施,齐,齐全,案例,远洋风景,今日家园,通惠家园,10,北京房地,产,产行业分,析,析,宏观环境,分,分析：政,府,府在主动,改,改善开发,环,环境,消费需求,：,：稳步增,长,长,竞争：十,分,分激烈，,优,优胜劣汰,11,整体来看,，,，购房需,求,求将稳定,发,发展,以泛亚运,村,村地区、,泛,泛中关村,地,地区、泛CBD地,区,区为核心,的,的周边地,区,区房地产,需,需求旺盛,价格在购,房,房行动中,的,的影响程,度,度相对减,少,少，消费,者,者购房的,需,需求更加,个,个性化，,对,对购房行,为,为影响越,来,来越大,城市高速/快速交,通,通干道附,近,近且市政,设,设施条件,较,较好的地,段,段会产生,新,新的项目,供,供给,北京市就,业,业人口收,入,入的稳定,提,提高，潜,在,在购房者,群,群体在未,来,来几年将,持,持续增长,，,，中高收,入,入者仍将,是,是购房主,体,体，中低,收,收入者购,房,房能力取,决,决于政府,政,政策及城,市,市改造力,度,度,未来几年,政,政府将积,极,极采取各,种,种措施，,为,为房地产,公,公司提供,更,更多、成,本,本更低的,土,土地资源,12,北京市与,上,上海市房,地,地产状况,比,比较,delete,13,30岁至45岁中,、,、高收入,阶,阶层是北,京,京购房者,的,的主力，,住,住房投资,、,、消费正,逐,逐渐被更,多,多的消费,者,者认可，,而,而随着刺,激,激消费的,政,政策不断,出,出台，购,房,房门槛将,不,不断降低,家庭月收,入,入,年龄,高,低,高,20000元,40岁,8000,万,万元,10000元,30岁,20岁,5000,万,万元,30岁以,上,上的中年,成,成功人士,，,，高收入,者,者,天麟的机,会,会,对未来收,入,入水平的,估,估计,银行按揭,的,的支持程,度,度,对所购物,业,业升值能,力,力的判断,商品房购,销,销市场的,替,替代-房,屋,屋租赁市,场,场的平均,价,价格水平,及,及波动,消费群体,购,购房时的,关,关键驱动,因,因素,14,天麟目标,消,消费群体,的,的购房心,理,理特征,目标消费,群,群体,30岁以,上,上，家庭,年,年收入在20万元,以,以上，受,过,过高等教,育,育，从事,朝,朝阳行业,管,管理职位,的,的成功人,士,士,购房心理,特,特征,对商品房,的,的价格敏,感,感度不高,或,或偏低,对商品房,的,的综合性,能,能（设计,理,理念、工,程,程质量、,环,环境风格,等,等因素）,要,要求较高,注重地段,、,、居住理,念,念、周围,邻,邻居的身,份,份层次，,充,充分体现,自,自己的社,会,会地位,对户型设,计,计、环境,设,设计、建,筑,筑风格、,社,社区主题,的,的个性化,需,需求较强,，,，不愿接,受,受一般性,产,产品,15,北京市房,地,地产开发,面,面积,单位：万,平,平方米,99年房,地,地产市场,呈,呈明显上,升,升趋势，,供,供应极具,上,上升,16,北京市房,地,地产房价,趋,趋势,单位：元/平方米,17,今后物业,的,的分化,低档,中档,中高档,高档,中心、黄,金,金地段,交通、环,境,境高档,价格极低,，,，建筑档,次,次低，以,量,量取胜,价格较高,，,，建筑档,次,次较高，,小,小区内部,环,环境较好,地段一般,价格适中,，,，建筑档,次,次为平均,水,水平,地段一般,增长情况,天麟公司,的,的目标市,场,场,消费需求,将,将缓慢增,长,长,由于收入,水,水平的提,高,高、消费,观,观念的改,变,变，消费,需,需求将稳,中,中有增,消费需求,将,将平稳增,长,长,随着城市,规,规划建设,速,速度的提,升,升，消费,需,需求将较,快,快增长,18,北京房地,产,产行业分,析,析,宏观环境,分,分析：政,府,府在主动,改,改善开发,环,环境,消费需求,：,：稳步增,长,长,竞争：十,分,分激烈，,优,优胜劣汰,19,竞争小结,大量竞争,对,对手进入,北,北京，以,至,至各种项,目,目公司达3000,余,余家,有实力的,专,专业海外,公,公司，如,长,长实等已,进,进入北京,市,市场的正,在,在向中档,进,进军,未进入的,海,海外军团,正,正在以投,资,资和资产,管,管理的方,式,式进入北,京,京市场,因此，北,京,京房地产,市,市场将向,专,专业化、,规,规模化演,进,进,20,更多竞争,者,者的进入,使,使得北京,房,房地产正,在,在向规模,化,化、专业,化,化发展，,对,对中、小,型,型专业化,公,公司提出,了,了严峻的,挑,挑战（待,确,确认）,目前北京,市,市房地产,公,公司数量,房地产公,司,司规模,100亿,50亿,20亿,10亿,5亿,天麟,21,北京房地,产,产公司细,分,分,专业化公,司,司,规模化公,司,司,游击战式,公,公司,定义,以专业技,术,术为导向,有政府、,地,地域背景,的,的公司,注重于建,设,设单个精,品,品项目，,取,取得高额,利,利润，在,没,没有合适,的,的项目时,，,，则进入,企,企业休眠,状,状态。
万科公司,，,，以技术,为,为导向，,产,产品单一,，,，开发规,模,模在10,多,多万平方,米,米，开发,周,周期在2,3年,华远房地,产,产公司，,开,开发项目,较,较多，总,规,规模较大,一些外资,、,、兼营、,民,民营、项,目,目公司,案例,22,HY案例,分,分析,23,。
