单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,漯河市场分析,*,凡事只要看得淡些，就没有什么可忧虑的了；只要不因愤怒而夸大事态，就没有什么事情值得生气的了要使理想的宫殿变成现实的宫殿，须透过埋头苦干，不声不响的劳动，一砖一瓦的建造,这个世界上任何奇迹的产生都是经过千辛万苦的努力而得的，首先承认自己的平凡，然后用千百倍的努力来弥补平凡,漯河房地产市场分析,2012年2月,漯河市场分析,目录,宏观经济概况,房地产市场整体发展分析,区域板块分析,项目地块分析,客户群体分析,漯河市场分析,宏观经济概况,漯河市场分析,漯河整体经济,漯河整体经济发展：,1、与周边地市存在很大的差距,2、经济稳步发展，投资不断增强,单位：亿,单位：亿,单位：亿,漯河市场分析,单位：万,单位：元,1、2010年由于物价上涨等因素，恩格尔系数比重加大，生活必需品支出增加,2、人口稳定，人均收入稳步提升,漯河市场分析,结论：,1、漯河整体经济在周边地市中，还处在低位，经济发展后劲强劲；,2、经济发展稳步增长，投资不断增强，为房地产发展提供了有力的经济保障；,3、人口基数稳定，且生活水平由于受到物价上涨等因素，对需求和购买力有一定的影响。
漯河市场分析,房地产市场整体发展分析,漯河市场分析,房地产投资持续增长,2011年全年累计完成投资39.7亿元，同比增长36；其中住宅完成投资26.2亿元，同比增长12.5，占全市房地产开发总投资的66；非住宅完成投资13.5亿元，同比增长129，占全市房地产开发总投资的34漯河作为三线城市，其房地产行业正处在一个欣欣向荣的发展时期,漯河市场分析,各区项目开发比例,各区域开发不均衡,漯河市各区域开发不均衡,郾城区和源汇区是整个漯河开发的重点地区，两个区域的竞争性也较强,房地产开发项目呈递增发展,漯河市场分析,单位：元,周边区域房价对比,1、与周边区域地市相比，经济发展实力与其房价是不匹配的，,2、相对于周边区域的房价，漯河的房价有些虚高，与其人民的收入水平不相匹配,单位：元,漯河市场分析,高层、小高层拉动房价上涨,由于多层住宅用地减少，属于稀缺物业，价格上涨幅度较大,源汇区和郾城区价格涨幅在各区中幅度较大,漯河市场分析,1、整体房价缓慢上涨，新建商品房波动较小，存量房在11年7月份后起伏波动较大,2、新建商品房在经过几个月的上涨，12月达到最高值2160,漯河市场分析,漯河市场供求关系变化,1、受到宏观调控政策的影响，2011年销售量进一步下滑，整体市场量跌价涨,2、2010年供求比为1.6:1,2011年供求比为1.9:1，略微供过于求,3、整体市场开发体量较大，房地产发展迅猛,漯河市场分析,漯河市场成交面积变化,结论：,1、2010年-2011年，新建房销售的单套面积基本在90-120平米之间，存量房销售的单套面积在120-160平米之间；,2、市场对户型面积的要求，有从以往的大户型面积向中小户型面积发展的趋势；,3、存量房的交易面积波动较大，而新建商品房的交易面积较为平稳，说明目前在建的户型面积更加的合理化,漯河市场分析,1、住宅需求稳定，开发总量较大,随着新区的开发和城市发展，城市框架不断拉大，房地产投资不断增大，住宅项目,大量上市，竞争加剧；而由于受到本市人口的限制，市场需求爆发力不强，市场,总体略微的供过于求,2、中高端楼盘中，位置较好，品质较高的项目销售旺盛，如建业，吕建等项目；而,一下地理位置不好，品质较低的楼盘销售就比较困难。
总体呈现冷热不均的销售,形态,3、受宏观政策影响，购房者得观望态度加剧,4、未来整体价格涨幅不大，缓慢的稳中小幅上升,漯河整体市场总结,漯河市场分析,区域板块分析,漯河市场分析,房地产区域市场划分,漯河房地产市场板块主要分为四大板块：,召陵行政新区板块,源汇中心城区/107板块,郾城沙北淞江新区板块,开发区板块,漯河市场分析,房地产区域市场对比分析,郾城沙北淞江新区板块,产品类型：高层与小高层为主；,主力户型：120-=130三房；,楼盘特点：价格较高，高档楼盘居多；,客户类型：公务员、企业高管、私营业主；,住宅价格：3000-3700元/；,板块特点：完善郾城老城区，建设新城区，区域竞争激烈,土地供应：土地上市较少，以工业用地为主,，,源汇中心板块/107板块,产品类型：中低档商业、小高层和多层为主；,主力户型：95两房、120三房、140四房；,楼盘特点：中、高档楼盘居多；,客户类型：教师、医生、企业高管、私营业主；,住宅价格：3400-5700元/；,板块特点：处于商业中心，地段优越，配套齐全，生活成本低；,土地供应：未来供应的土地很少，以旧城改造为主,以上两个板块，是目前漯河市的优势板块,漯河市场分析,房地产区域市场分析,召陵行政新区板块,产品类型：多层与小高层为主；,主力户型：80-95两房，120-130三房；,楼盘特点：中高档楼盘；,客户类型：周边乡镇居民和本区域工作群体；,住宅价格：1800-3500元/；,板块特点：各楼盘品质参差不齐，有大量的经适房，缺乏配套，空置率较高，新区开发为主,土地供应：未来有大量的土地供应，,开发区板块,产品类型：多层为主；,主力户型：90两房，110-120三房；,楼盘特点：中档楼盘为主；,客户类型：周边企业高管和职工；,住宅价格：2200-2700元/；,板块特点：工业为主，紧邻老城区，可享受老城区配套设施，节省生活成本；,土地供应：土地上市少，,新区板块是未来漯河的发展重点，大量的土地供应，将会成为将来的热点板块,漯河市场分析,源汇区域市场分析,1、,源汇区地理位置优越，交通便捷，火车站和107国道穿过该区；,2、商业发达，形成有独立的商业中心；,3、该区域内存以中高档楼盘为主，且楼盘的体量较大，竞争激烈；,4、该区域处在老城区，可供开发的土地供应量少，主要以旧城改造,和综合体项目；,5、,未来该区域可供开发的土地较少，主要以旧城改造和综合体项目的开发为主，故该区域住宅上市的量比较大，符合区域整体的发展趋势，同事也衍生出了盘量少，体量大的市场格局,该区域楼盘品质较高，以中、高档楼盘为主，整个源汇区大约有52个项目；距离本案最近的是昌建外滩、华东温哥华。
漯河市场分析,区域重点竞争楼盘对比,漯河市场分析,华东温哥华,项目位置：滨河路与泰山路交叉口向东100米；,开盘时间：2011年10月，2栋高层,整体规模：总占地400亩，一期开发30亩；,产品类型：5栋高层，目前在建2栋；,主力面积：70-80两房、127-139三房；,销售均价：4500元/；,特 色：大宅文化纯住宅,配套：处于老城，周边配套较丰富，双气入户,目前开盘的两栋住宅，基本已经售完，仅余少量房源，房源主要以大户型为主,漯河市场分析,定 位 语：市中心 沙河南 北美城堡,主 推 广 语：少掏20万，同样尊居沙河畔,辅助推广语：大宅文化 风情商业街 给你不一样的家,推 广 内 容：37套 265天 无理由退房,推 广 方 式：网络 单页 户外广告,漯河市场分析,昌建外滩,项目位置：黄河路与金山路交汇处；,开盘时间：2011年9月；,整体规模：占地50亩;建筑面积18万平米；,产品类型：9栋高层；一期共6栋；,主力面积：86-220平米不等，以小公寓为主；,销售均价：5700元/；,特 色：漯河价格最高的楼盘，商业综合体,配套：自有商业，紧邻新玛特，,开盘6栋住宅，尾盘销售中，目前主推写字楼，,漯河市场分析,定 位 语：上层HOPSCA，财智循环圈,主 推 广 语：,让世界对漯河重新想象,辅助推广语：城市的外滩 世界的舞台,18万方世界级滨水建筑 将漯河最美景观纳入私人收藏,结束一个城市的等待，世界级滨水华宅耀世发售,令一切相形失色,推 广 内 容：商业住宅，城市综合体，中心商业区,推 广 方 式：户外广告、报广、单页、围挡,漯河市场分析,银河湾,项目位置：金山与黄河路交叉口；,开盘时间：2011年03月；,整体规模：总占地约500亩，总建筑面积23万方；,产品类型：高层、多层,主力面积：73-98平米两房、118-130三房；,销售均价：3700元/；,特 色：成熟大区，倡导“前瞻长河，后揽园林”尊崇生活。
一期处于清盘中，二期小公馆正会员招募,漯河市场分析,定 位 语：湾畔居住 比肩国际,主 推 广 语：,我们出售“光荣与梦想的栖息地”,辅助推广语：沙北新区 湾畔美宅 亲水栖居 精粹星光小户型,推 广 内 容：湾畔小公馆全城公开,推 广 方 式：户外广告、单页、围挡,漯河市场分析,其他区域代表楼盘对比,漯河市场分析,中央公园,项目位置：黄河路与中山路交汇处；,开盘时间：2011年10月，,整体规模：占地200亩，建筑面积达42万，分为四期开发建设；,产品类型：一期占地50亩，由6栋小高层，7栋多层组成；,主力面积：90-94平米两房，132-135三房；,销售均价：3500元/；,特 色：首席北美风情公园生活特区,配套：地暖，天然气入户，围绕北美景观公园，紧邻区政府,开盘4栋多层和3栋小高层，已经销售过半，剩余少量房源,漯河市场分析,定 位 语：画土为疆 筑在中央,主 推 广 语：2011，开启漯河公园地产元年,辅助推广语：42万平米北美风情公园生活特区，政务中心的贵胄宅邸,推 广 内 容：召陵区行政中心 42万平米北美风情建筑 稀缺多层,典雅小高层 50-135平米专属定制户型,推 广 方 式：户外广告、单页、围挡,漯河市场分析,建业壹号城邦,项目位置：淞江新区会展中心；,开盘时间：2011年10月，,整体规模：占地面积约336.6亩，建筑面积逾62万平米，,产品类型：高档住宅、五星级酒店、5A写字楼、商业中心；,主力面积：89-162平米三房、四房；,销售均价：4500元/；,特 色：国际化生活的城邦,配套：紧邻国际会展中心和10万市民广场，周边有众多学校,一期还有少量房源，二期正在会员招募中，预计5月开盘,漯河市场分析,定 位 语：壹号城邦 世界之窗,主 推 广 语：城市之巅 中央奢藏,辅助推广语：会展中心旁 62万平米尊崇生活城邦,衣锦还乡 壹号城邦,推 广 内 容：一期12席品质现房“一口价”特惠发售，二期81-163平米,稀臻房源热销全城,推 广 方 式：户外广告、折页、围挡,漯河市场分析,汾河上的院子,项目位置：中山路与黄河路交叉口；,开盘时间：2011年12月；,整体规模：总占地面积72亩；建筑面积12.8万平米,产品类型：高层,主力面积：94平米两房、114-123三房；,销售均价：3400元/；,特 色：漯河首席20万适界生活大盘；,配套：16万市政公园、4万英伦文化主题公园、汾河自然景观游园,一期三栋房源，每栋只有一种户型，已经销售过半,漯河市场分析,定 位 语：优雅从荣 适界生活,主 推 广 语：漯河首席 20万适界生活大盘蔚然出世,辅助推广语：汾河之上 公园深处 院落适界,适界 以此为中心,推 广 内 容：2月热销突破千万，8195醇美两房，,113127河畔三居，浓情面世,推 广 方 式：户外广告、单页、围挡,漯河市场分析,各区域楼盘案名分析,目前区域内楼盘案名的特点,案名以公馆、公寓、城邦、花园、城-尾缀居多,以靠近河流优势起名,以建筑的特色起名,漯河市场分析,项目地块分析,漯河市场分析,项目地理位置,项目位置,漯河市场分析,项目位置：滨河路与民生路交叉口西南角,区 位：源汇区,占地面积：1万平米,建筑面积：4.2万平米,项目规划：4栋高层,现状：地势平坦，地上无建筑，临时存放有大量的土石，面积狭小,周围环境：北临沙河及滨河路，东到民生路，西面和南面紧邻村庄和企业,项目地块概况,漯河市场分析,总用地面积：10101.30平米 价格定位：4500元/平米以上,总建筑面积：42662.55平米 面积区间：110平米左右,地上总建筑面积：35354.88平米 户 型：三房,住宅：32633.01平米 建筑风格：现代简约风格,商业：2721.87平米 楼盘档次：中高档,地下总建筑面积：73。
