丹阳市汽车项目市场研究报告 （doc 43 页）丹阳方位际汽贸集聚中心规划设计运营方案引言丹阳方位国际汽贸集聚中心的市场项目的规划、设计.市场研究，是 件需要用智慧、激情、创造力和严谨工作作风认真对待的事情这个项目是在汽车市场与房地产市场进入低迷状态的大背景下应运而生的，这种与生俱来的复杂性和变酸,更彰显出其具有挑战性的魅力如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险?如何将如此庞大而复杂的推广体系理I鼠理清，并且富有执行性？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场？如何建立一个战略发展体系及战暗性发展平台，实现项目高中低多种推广 平台的立体推广体系？所有这些，都必须在对市场进行潜心研究、科学把握、慎密分析后, 由各方面专业人士担纲规划.设计、谋略、策划，并从市场定位、客户细 分、广告宣传.形象包装、招商策略等方面工作展开，并需严谨地执行 一.丹阳市概况丹阳市经济环境丹阳市政策环境四.汽车市场状况描述五、汽车项目研究六、七、目录项目可类比市场初步调直.分析SWOT分析八、项目最大价值的挖掘九■项目目标客户群锁定及分析十■项目开发.规划主题 十一.项目策略建议十二、项目推广建议十三、项目投资竞争要素分析集聚优势升级市场——方位国际汽贸集聚中心规划设计运营方案一、丹阳市概况丹阳市位于江苏省南部，是苏南较发达县（市）之一。
市域面积1059 平方公里，总人口 100万，其中户籍人口 80.6万县域经济基本竞争力在全国百强县（市）中位列第18位，在全省十强县（市）中位列第8位2006年全市GDP突破300彳乙元,人均4783美元;崛总收入32.24亿元丹阳地处富饶的长江三角洲，位于二十一世纪中国充满活力、极具潜 力的上海经济圈沪宁经济走廊的中心地带，属苏南经济板块丹阳交通方便快捷，长江.京杭大运河使丹阳成为千年交通要道和商贸集散中心，京 沪铁路、沪宁高速公路、312国道、常州奔牛机场和即将建设的京沪高 速铁路、沪宁城际轻轨更凸现了丹阳的立体交通优势丹阳经济基础厚实，产业特色鲜明，有着广泛良好的工贸合作空间 视光学、五金工具、木业加工、汽车零部件、彩印包装五大特色产业，规 模较大，档次较高，是亚洲最大的铝箔、眼镜、高速工具钢、钻头、锯片. 木业生产基地；精细化工、新型 建材、通讯信息、医药器械等新兴产业 迅速崛起中国眼镜城、中国汽配域、 华东灯具城等专业市场全国闻名，全国 唯一的国家级眼镜产品质量监督检验中心落户我市丹阳以6个〃中国驰名商标〃.10个〃中名牌〃和25个〃江苏名牌〃总数在全省的县级市中名列前茅，创造了一个独特的〃丹阳名牌 现象:优化结构、科技创新、招商引智、品牌战略、资本运作正催生众 多企业千帆竞发，打造航母。
二、丹阳市经济环境1、经济发展状况：丹阳近两年来国民经济逞现强劲的发展势头层域经济基本竞争力在 全国百强县（市）中位列第18位，在全省十强县（市）中位列第8位2006年全市GDP突破300亿元，人均4783美元;财政总收入32.24亿元我市经济的快速发展主要得益于工业经济的强力支撑改革开放以 来，我市工业经济快速发展我市现有工业企业近5000家，2006年实 现销售收入538.7亿元，增长27.3% ,利税40亿元，增长36% ,工业 增加值167.4亿元，可比增长15.7% ,其中规模以上实现销售收入433.74亿元增长29.1%利税40亿元，曾长36%工业增加值124.28亿元，可比增长21.8%全年实现迸出口总额88155万美元，增长37.4% ,其中出口 72277万美元，增长38.5%0全年新批外资项目83个，实际利用外资16680万美元，增长89・7%完成工业性投资74亿 元，增长34.3% ,其中规模以上完成57亿元，增长35.8%全市现有国家级名牌产品6个，上市企业3家2、经济发展任务:走新型化工业化道路，将丹阳国际汽贸集聚中心育成支柱产业抓好 丹阳市及开发区和工业园建设者，充分利用市场手段吸引投资。
加大投资 规模、改善投资环境，高起点.高标准加快城市建设步伐，加快城市道路 建设和经济开发区建设在扩大消费方面，促进消费升级，要实施更加有 利于扩大住房、汽车.教育和旅游等热点消费政策3、经济环境综述：丹阳的经济近几年正处于快速增长阶段，其速度列江苏各城市前列, 将汽车市场及零配件的生产加工列为该市的支柱产业加以大力扶持丹阳为促进地方经济的加快发展，加大固定资产的投入，改善投资环 境，出台了一系列积极利好的招商引资政策，取得了较好效果去年以来，国家宏观调控在抑制房地产的泡沫，但丹阳的房地产价格 与邻近的城市相比仍然较低，只与宁国房价相当，其增值空间较大，对外 来投资者具有很大吸引力丹阳方位国际汽贸集聚中心项目的定位，应运 了丹阳经济发展的大环境 三、丹阳市政策环境1 .汽车产业宏观政策新的产业政策将会对我国汽车产业的发展作出战略调整确立新的发展目标比如大汽车集团的整合、零部件的规模化发展、规范的市场销售体系.主品牌的发展壮大等等新政策将规定，国内外汽车生产厂家在国内销售，必须建立汽车品牌 的销售体系，由生产厂家自行投资或授权汽车经销商投资建立境外投资 者只有得到汽车厂家正式授权并办齐手续才能在国内从事国产汽车或进 口品牌的销售和售后服务。
该品牌渠道管理的设定，对业界销售渠道冲击 最大WTO改写中国汽车游戏规则，1994年中国正式加入WTO谈判,同年4月1日，中国对进口汽车关税第一次进行了调整，排量3.0升以 下的汽油轿车关税降为110% , 3.0及以上排量关税降为150% ,各自下 降了 70% ,迈出了与国际接轨的第一步2001年12月11日，中国正 式入世，随后根据总条款规定，分阶段对汽车进口关税进行了多次调整 2006年7月1日，进口汽车关税最终下降到25% ,零部件平均关税降 到10% ,与国际市场基本接轨我国汽车关税出让近年国产车进口车销量对比（单位：万辆） 中力 年份国产年用里 进口汽车合计/辆正常进口/辆世口牛由国产牛走私/辆 制 17U1998162.950413.32%1999183.44.252.32%20002084.272.05%2001234.17.143.05%2002325.112.813.94%2003444.417.233.88%200450717.593.47%2005575.816.302.832006721.6223.05%数据来源：中国汽车工业协会海关总署1990-1999年我国汽车进口情况 199047769159233184619914321514405288101992825812752755054199320898969663139326199410323934413688261995730822436448718199617382657942115884199796057320196403819985413818046360921999425011416728334我国汽车关税出让表阳量 时架1 994.4.11997.10.12 000.1.12 001.1.12 002.1.12 003.1.12 004.1.12 005.1.12 006.1.12006.7.13.0L以下1 1863.51.43.38.34.3220%0%5%9%85%2%2%0%8%5%3.0L以上1 51 077.61.50.437.3220%0%5%7%7%3%6%0%8%5%数据来源：海关总署“入世”对中国汽车行业真正的意义在于，它打破了国内市场和国际市场之间的壁垒L方面意味着中国政府愿意按照国际惯例来处理经济问 题，增强外资对中国政府坚持改革开放政策的信心，据统计，2002年汽 车行业新签约的中外合资企业20家，2003、2004年这一数字分别达到52家、35家，如今，世界“6 + 3〃的汽车巨头们已经基本完成了在中国的战略部署。
同时，加速中国汽车行业与国际接轨一方面是车型、技术接轨，跨 国公司纷纷将最拿手的新车引入中国，2001年中国乘用车型35种，至2005年，当年上市新车便达到创记录的75种，如每个车型下属各种排量、配置细分车型，总数不消四五百种通用、本田、丰田、奥迪、现代、 宝马等巨头开始在中国推出全球同步或全球首发车型另一方面是价格加 速与国际接轨从2002年开始，降价成为每年车市的主题词，几年下来, 绝大部分国产车型的价格和2001年相比，都降了 40%以上随着车价的快速下降，汽车销量急速上升，短短几年内，中国汽车销量从2001 年的235万辆攀升至2006年的721.6万辆不均每年净增长100万辆, 这个速度在全世界方位内都是绝无仅有2、房地产政策为抑制经济发达地区出现的房地产泡沫国家继去年连续出台了一系 大限政策后，今年又通过提高贷款利率、限制期房交易等手段，来打击那 些投机者而丹阳的房地产市场的消费群体大都是本地的消费群体，其房 地产的价格在我省属中等偏下，基本不存在泡沫，丹阳市至今未出台相关 政策限制房地产业的发展，据市场分析，丹阳房地产今后上涨的空间较大3.金融政策2007年国家对房地产信贷政策紧缩，控制较严，而作为商业用房按揭贷款，控制更紧。
针对于本项目，贷款额数较大，同时大批异地贷款, 其操作难度与风险性，应引起方位公司的高度重视4、税收政策今年来，国家不断加大对房地产开发企业的监管力度一）近两年汽车市场状况态势1、供应量与需求量这两年，我国的汽车工业迅速发展但在汽车消费市场，由于品牌较 多，加之，国外品牌和合资品牌的不断增多，汽车行业的不规范，加大了 竞争的态势使汽车行业出现卖车难的局面为了规范汽车行业无序竞争, 相关部门出台了《汽车品牌销售管理办法》等政策品牌代理制与区域市 场准入制的实行，保护了成长型的汽车市场的发展，对正在发展中的丹阳 汽车市场是极为有利的2、价格走势汽车工蛇过数十年的发展，引进、消化吸收和技术改造后，制造成 本普遍降价低，随着我国汽车WTO保护协议的取消，国外汽车的大量涌 入，汽车价格还将进一步下跌，汽车成为大众消费品的时代即将到来二）近期市场描述和未来走势预测1、近期汽车市场描述我国汽车市场方兴未艾，正由发达地区向发展中城市延展在一些经济发达的大城市，汽车城有越建越大的趋势，如上海、广州等汽车城，上 海在安亭投资500亿元建的亚洲第一大汽车城达65平方公里，集汽车 研发、生产、销售、F1赛车.教育、文化、娱乐等等为一体，是一个名 符其实的汽车大市场。
2 .市场走势预测汽车工业是我国的一项支柱性产业，在国民经济中占有重要比例，汽 车城由于是现代化城市的标志，随着地区经济的不断发展，基础产业的不斤加强，汽车将如彩电一样，进入千家万户，汽车城作为专业市场将具有 强烈的生命力)镇江及丹阳市场现状1、镇江的汽车市场没有一个集中的区域，各个S店相对比较集中，但是缺乏统一规划，合理布局；没有形成良好的汽车购物环境品牌档次高低 不全，也没有品味高档的汽车4S店2、丹阳汽车市场整体情况多为二、三级代理商，品牌档次不搞、经营种类少综述：现在镇江、丹阳、扬中汽车的销量增长速度每年不断升高，有些好 的品牌年销量也达到3000辆；厂家对市场也很看好也有需求开设汽车4S旗舰店而丹阳方位国际汽贸集聚中心的开发建设不仅可以满足商家们的需要也使丹阳及周边地区市场更加的成熟，也带动整个商业环境；使 4S店、汽配市场、生产市场、汽车加工、二手车市场、汽车美容市场、 汽车检验检测中心.物流区、加油站等与商业有机的结合起来 五、方位国际汽贸集聚中心项目研究项目总体规划(1)方位国际汽贸集聚中心总体规划:要根据方位产业集聚园相关产业与汽车零部件件区、工业园区、新型材料区、特色机电区等产业有机的结合起来，也要根据市场需求和适度超前的则曲强计；总规划为400亩，总投入2亿美元。
可以分为四块：第一块为150亩的国际汽车4S 店集聚区(12—14家4S旗舰店)；第二块为50亩的二手车交易市场、 汽车租赁服务中心；第三块为150亩的汽车生产区、汽配生产区、汽车 零部件及配件配套市场、厂房区、汽车检验检测中心、物流区等；第四块 为50亩的汽车美容区、加油站相关的功能配套设施2 )功能配套规划设计：注意考虑仓储、物流、休闲、娱乐.餐厅、沐 浴、酒店式公寓等功能与服务性配套设计；(3 )户型设计：根据汽车市场专业的特点，对各专业的铺面配置、面积 比例、门面特点进行设计；(4)道路规划规划：一是注意内部交通；二是注意内部交通与外部交通 的连接；(5 )智能化系统设计：根据汽贸集聚中心特点、规划适度超前，控制成 本的原则进行设计六、项目可类比市场初步调查、分析 1、(1)苏宁环球汽车城南京苏宁环球汽车城有限公司是由苏宁集团投资组建总投资人民币 2亿元集汽车多品牌展销、汽车用品及通用零部件销售、二手车交易、 汽车美容、汽车维护保养检测、新产品新技术推介、汽车专业化行业化营 销策划及咨询服务等多种功能为一体的专业性汽车营销服务公司公司将 于2004年初盛大开业，这是苏宁集团充分利用自身优势，大力开拓中国汽车销售及服务领域的重大战略举措。
2)南京仙林国际汽贸集聚中心南京仙林国际汽贸集聚中心投资有限公司成立于2003年，注册资金2000万，是一家集专业市场开发，汽配经营、管理，物流配送为一体的现代化房产开发公司该公司在职员工150人，其中大专以上学历者约 90%以上、10%持有中级以上职业资格证书该公司目前开发的市级重 点工程项目〃南京国际汽配基地〃占地约16万平方米，项目计划总投资 4亿元，由著名的美籍华人设计师高民权教授担纲设计.著名建筑工程队 实力建设，设有工商、税务、交通、银行、商务、保险、商住、仓储、广 告.餐饮、娱乐.购物等全面配套服务设施，建成后将成为全省乃至华东范围内规模最大.功能最全、服务最优.配套最齐全的国际化一流大型汽 车配件贸易中心南京国际汽配基地项目一期工程目前已全面竣工，并将 于2005年5、6月正式进入试营业3)南京大明路国际汽贸集聚中心大明路国际汽贸集聚中心地处南京东南入口处，紧邻大明路汽车街, 与麦德龙超级大卖场和欧倍德装饰大市场隔街相望区位显著、交通便捷、 路网发达，拥有得天独厚的地理优势汽车城占地面积130亩，总建筑 面积50000平方米，总投资5000万元，一期工程8000平方米已竣工, 将于九月十九日盛大开幕。
大明路国际汽贸集聚中心是一个以汽车大型超市为基本业态以整车 销售为主营业务，集汽车展示、销售、零配件供应、技术咨询、售后服务 为一体，具有特色营销模式，多元功能设置，现代商务管理的大型汽车专 业市场汽车城开业后将向消费者提供购车上牌、保险、按揭、纳税等各 类手续所需的〃一站式〃服务2、镇江汽车市场(1)镇江汽车商贸城(正在筹建中)镇江汽车商贸城是在建设“国家火炬计划镇江沿江绿色产业基地〃的 宏观布局之下，依托原有产业优势、顺应市场发展导向，而进行开发建设 的建成后将成为一座较大规模、新型、现代化的汽车商贸展示中心该项目位于镇江经济开发区的丁卯片区一在市区东南6公里处，占 地约22.8公顷2)镇江4s市场镇江的4S店市场整体档次不高多为代理商经营，厂家直营的很少分布在丁卯路、学府路等地方分散相对不集中缺乏竞争力3 .盐城中联国际汽贸集聚中心城市政府之重点工程——550亩33万盐城汽贸广场（正在筹建 中，建成后成为苏北地区最大的、唯一的汽车消费中心城，辐射整个苏北 地区）4、连云港振兴国际汽贸集聚中心连云港振兴国际汽贸集聚中心由连云港振兴集团和上海客商强强联 合，实力铸造，是连云港市重点建设工程之一，江苏省重点培育扶持市场。
项目位居全国十大港口城市之一的连云港市区北大门之交通要塞总占地 面积500亩，总投资4.8亿元整体分为：4S店区、汽车超市、轻型汽 配区、重型汽配区、快修改装区、轮胎汽保车饰美容区、二手车交易区、 综合配套服务大楼、汽车俱乐部、办证中心、银行、试车道、物流仓储配 送区，总建筑面积达30多万平方米，其中一期占地288亩，总建筑面 积约15万平方米建成后的汽车城将是一个集展车、售车、汽配、快修、 汽车美容、汽车物流、餐饮、住宿.健身娱乐及汽车文化等一条龙眼务的 苏北鲁南地区规模最大、配套最完善.功能最齐全的大型综合性汽车汽配 贸易中心5、丹阳本地市场丹阳现有4S店规模不大，多为二、三级代理商在经营，经营的品种 也不全种类较少主要有：一汽大众、上海大众.雪弗莱、北京现代、长 安、标致、尼桑、五菱、福特这些品牌4S店，缺乏竟争力6、华东汽车城华东汽车城位于苏、浙、皖三省交界，八县通衢的安徽省广德县，地 理位置极其优越，交通十分便利318国道和宣杭铁路贯穿全境，广宜 路，广涕路，广宁路建设接近尾声距沪、杭、宁长江三角洲经济圈车程 均在两小时内，服务范围直接辐射到苏、浙、皖各大城市，是目前华东地 区最大的汽车专业市场，功能齐全，环境优雅，物流快捷。
华东汽车城由 浙江省杭州市有关企业投资开发的恒基房地产开发公司直接控股总投资额达千余万元人民币，总占地面积100亩，总建筑面积70000平方米, 其中：展厅面积8000平方米，展位600余个，市场内泊车位600余个7、无锡市东方汽车城无锡市东方汽车城在美丽的无锡东郊，坐落着一座占地130多亩， 经营面积10万平方米的现代汽车城，这就是商业大厦集团控股的东方汽 车城她东距沪宁高速公路入口 3公里，南接无锡市高新技术开发区， 与无锡最大的超市一法国鸥翔超市隔路相望并紧邻无锡东部交通枢纽 广南立交桥，地理位置优越，交通便利，现公司下有20多家子公司，其 中70家是4s专营店,公司在江苏安徽等地区有30多家二级代理，业 务遍及长三角大部分地区，是无锡地区规模最大的专业汽车经营和服务公 司8.苏州高新国际汽贸集聚中心苏州高新国际汽贸集聚中心位于苏州城西，紧临沪宁高速公路和312国道，距火车站5公里，具有得天独厚的地理区位优势同时，该城与 古城区一河之隔，由寒山大桥与之无§1对接，南依高新区最大的住宅区和 枫桥商业区，北靠高新区工业区，人气旺、商气足，前景十分看好根据高新区大力发展汽车产业的要求，抓住汽车行业发展前景，汽车城作为新区又一新的经济增长点,我们对汽车城i来的懒IJ进行重新完善。
为此，在一期1200亩规划的基础上，专门邀请美国康设国际建筑设计公司对京杭大运河西、马运路北.长江路东.鹿山路南约2000亩进行规划设计，定位于〃一城五中心”，即即汇萃知名品牌4S店的区域性销售中 心，一个由车辆管理单位、检测中心.二手车市场、汽车技术学校构成的 产业配套服务中心，一个以汇展中心、汽车品牌俱乐部为主的服务中心, 一个宾馆.餐饮、商业、休闲设施齐备的居住中心和一个汽车零配件的集散中心努力将苏州高新国际汽贸集聚中心建设成为与国际接轨、国内一流集汽车商贸、旅游、居住、休闲、观光为一体的际汽贸集聚中心商贸区9、湖州江南汽车城湖州市是浙江北部重镇，在浙江属于发展中的城市，其经济实力在浙 江位倨中等偏下，其经济发展水平.GDP.人口数量、经济收入等在浙 江的位置与江苏丹阳的位置相当，具有一定的可比性湖州江南汽车城位于湖州经济开发区西南分区西塞山路与二环西路 交汇处，总建筑面积12万多平米一期为新车交易区在3万平米，有 4S店和汽车精品店二期为3.5万平米，规划经营范围为汽车配件、摩 托车配件、汽车装潢美容、五金、工程机械、矿山机械、二手车交易，并 配套有商信办公楼和饭店宾馆等七、项目SWOT分析 项目优势•地理位置优越，区位优势明显项目位于地处中国最发达的经济区之一的长江三角洲腹地苏南经济 板块丹阳经济开发区内，背靠长江大港国际港口，身处上海与南京之间,200公里半径之内有杭州、苏州、无锡.常州、镇江、南通、湖州、扬州、芜湖、马鞍山等十多座大中城市，一亿多人口，市场巨大，环境得天 独厚，周边配套设施齐全，已形成视光学、五金工具、木业加工、汽车零 部件、彩印包包装五大特色产业。
地处亚洲最大的铝箔、眼镜、钻头、锯 片.木业生产基地内；拥有汽车零部件及生产集聚区的新桥、界牌、后巷（目前已兴建的汽配产业集聚区，集中有202家企业，85%的企业以汽车零部件产品制造为主，专业为国内外汽车主机厂，汽车制造集团配套服 务，形成了汽配产业链和汽配产业群，已成为全国最大的汽车零部件生产 基地；华东灯具城位于丹阳市界牌镇，被国务院发展研究中心评定为全国 最大的车用灯具市场，是镇江市十强商品市场）也在丹阳所辖范围之内•交通便利，四通八达项目位于丹阳经济开发区的东侧的齐梁路与通港公路交界口沪宁高速公路丹阳路口距我项目1000米，至南京68公里，距上海200公里紧靠241省道（葛丹公路），直达镇江大港港口 ,16公里•项目定位在丹阳首创，与丹阳发展战略相吻合，符合汽车经营的方向，得到政府的大力支持，具有各种政策性扶持优势具有良好的发展前景具有纯粹市场之外的强大政策号召力•项目占地400亩（150亩4s店；50亩二手车交易市场、汽车租服务中心；150亩的汽车生产区、汽配生产区、汽车零部件及配件配套市场、厂房区、汽车美容区.汽车检验检测中心.物流区、加油站等；50 亩的相关的功能配套设施），建筑面积可以达到30多万平米，在丹阳乃 至镇江是史无前列的商业大盘，规模优势十分明显。
• 方位国际集聚汽贸中心汽车城项目，是任何一个投资商都不具备的 优势，其行业的领导性、身召力，决定了市场的成败项目劣势• 由于丹阳地区的地理位置及经济发展水平的原因，决定了本项目的 辐射能力相对较弱，从规模上来讲，在整个江苏地区有相关竞争对 手，但从整体辐射能力上来说，较之南京、常州还有较大差距，同 时离常州、镇江市较近，削弱了作为中心城市的影响力，而一个市 场的兴旺，辐射力是一个关键因素；• 南京、常州、镇江、无锡作为中心城市分流一部分客源• 周边环境较差，影响市场形象• 所在位置为新开发项目、地段目前相对偏远，周边没有建筑，无配 套设施，人气难以聚集项目市场机会点• 与政府发展战略相一致，能争取政府政策的倾斜和支持・近年丹阳市经济发展较快，经济增长率位居全省前列，购买力持续上升，市场发展潜力旺盛•江苏固有的“要想富，买商铺”的消费习惯对商铺的需求较为看好•区位的优势决定了将来物业的升值空间•开发成本较低，市场风险小，竞争力强•随着开发区建设步伐的加快，将进一步提升项目的升值空间•拆迁规模小、地价不高，便于早开发早见效・汽车城形象佳，如操作好，易成为城市的新亮点和特有的城市名片项目威胁分析•汽车与房地产市场低迷，使投资者信心不足家房地产政策的调控使的大批目标客户持币待购•国家金融政策的紧缩，对后期销售的压力较大・汽车城定位专业，客观上使得其门坎较高，限制了一些投资者和其他行业的经营者的进场・丹阳方位国际汽贸集聚中心的建设，如不采取差异化的经营方式,将对项目造成直接冲击•政府对项目规划的硬性要求，给招商带来很大难度八.项目最大价值的搭掘 价值分析 品牌价方位公司有众多的汽车代理品牌公司合作商家，其品牌含金量高,以这些品牌能够提升项目品牌。
时机价值:丹阳方位国际汽贸集聚中心符合丹阳市的发展战略和丹阳将汽配作为支柱产业的发展方向而且与丹阳方位产业集聚园有机的配合起来机会i突显文化背景价丹阳有6000年的文明史历史上人文荟萃丹阳的民间文化艺术亦丰富多采，民歌民谣、民间传说.曲艺戏剧等丹阳境 内的文物众多，丹阳故有〃江南文物之邦”之美称环境价值:丹阳山清水秀，又在发展特色产业和旅游可以和绿色汽车、环保汽车 相联系，能够提升丹阳方位国际汽贸集聚中心的环境形象大使的形象交通价值:丹阳沪宁高速公路丹阳路口距我项目1000米，至南京68公里，距 上海200公里紧靠241省道（葛丹公路），直达镇江大港港口，仅16 公里道路四通，'达，方便快捷规模价值丹阳国际方位汽车城规模在丹阳乃至苏南地区都是首屈一指，其规 模与影响力都是不言而喻的九、项目目标客户群锁定及分析（一）目标客户群定位1、有资金实力，无品牌，欲投资建4S店的汽车经销商；2、在当地竞争中难以支撑，想在异地拓展其发展空间的汽车经销3 .对潜在市场看好，在未来市场求发展的投资商； 4、汽车生产厂家和经销商；5 .汽车零配件生产厂家和经销商；6 .与汽车产业链有关的商家； 7、部分投资商及镇江、丹阳的投资商。
二）目标客户群的需求分析1、4S店的客户需求分析:经营现状：这些汽车经销商都是在汽车行业拼搏多年商业精英，他们 在前两年的经销汽车过程中，经营状况良好，具有相当的实力，其资产在1000万元以上，由于今年开始实施的品牌区域专卖制度，限制了他们的发展，使他们今后生存和发展空间都受到极大影响，他们迫切想成为某一 畅销品牌的区域代理，但在当地这种品牌早已没有可能需求设想：这部分经销商迫切想有自己代理畅销品牌，以此来发展、 壮大自己的企业，使自己真正成为名符其实的品牌经销商，丹阳方位国际 汽贸集聚中心与合作厂家出让汽车品牌的设想，正与这部分经销商的想法 不谋而合他们大多数想以买断形式经营品牌汽车关注焦点：丹阳的总体经济环境，购买力；丹阳方位国际汽贸集聚中 心所设的合作商家品牌是否畅销品牌；门坎会有多高；授权区域代理的范 围有多大；会不会在经营上产生竞争等2 .中小汽车经销商需求分析：经营现状这部分经销商大部分是近年来涉足汽车行业的或是原来属 于游击队式的商人，他们的资金量小，多靠短、平、快出手来赚取差价, 去年来汽车市场大幅频繁降价，加上当地市场竞争异常激烈，使这些经销 商的利益受损，经营难以维继，于是，他们选取择到经济欠发达地区寻找 市场商机。
想进行长线投资，以获取稳定的投资回报率需求设想：这部分具有一定实力，经营品种较杂，其奉行的宗旨是哪 车有钱赚就做哪种车他们对发展中市场的经济情况相当关注，对代表当 地中上层阶层的公务员人均收入情况很感兴趣这部分人相当现实，销售 以短.平、快为主，在短期内能获取较高的投资回报率关注焦点：经济状况、汽车的年销量、当地中上层人群的购买力，工 商、税费减免等3 .汽配经销商需求分析：经营状况：在江浙经济发达地区，由于汽车市场实行品牌战略，汽配 的维修市场正在逐步被品牌专营店取代，因此，导致汽配市场生意下滑, 这部分经销商有的在维持，有的正在选择改行或到经济欠发达的异地发 展这部分经销商经营实力相对较小，许多人可能会选择先租后买的形式 进场经营一部分汽配厂家为了扩大其业务，也在寻找适合自己扩大业务范围的 销售渠道和物流集散地客户需求：市场具有较强的幅射力和覆盖半径、能够帮助其建立经销 的网络渠道、减免税费和与此相关的优惠政策关注焦点：国际汽贸集聚中心的经营模式是售还是租赁，租赁的价位是多少；市场有无保护政策十、项目开发(策划1规划主题__提升-—统一流通市场，实现利润增长;--颠覆市场现状，提升城市形象;--确立行业地位，塑造城市名片。
一 一高端4S区的管理者,汽贸流通行业的领导者(一)形象定位1.丹阳方位际汽贸集聚中心丹阳城市名片理由阐述:(1)江苏是工业制造大省、强省，但至今没有一个较大规模的汽车城与 之相匹配；(2 )丹阳的发展战略，将汽车市场及配件列为支柱性产业大力扶持，这 又与汽车工业的发展方向相一致； (3 )丹阳方位国际汽贸集聚中心在汽车经销的品牌实力和在江苏省的知 名度.引响力3.投资新热点，事业新起点服务中心、4、概念创新的经营模式；6、优良的建筑品质；5、配套齐全的高档购物环境；4、(二)经营模式定位1.国际高档次品牌4s专卖店配备经营；2、建设功能齐全、汽车品牌档次最高的国际汽贸集聚中心；3、建成丹阳市集汽车生产.销售、汽车配件零售交易、汽车美容、二手车交易.零部件生产.快修、汽车租赁、 服务中心、汽车美容、汽车装饰、汽车检验检测中心、物 流中心、加油站、微型汽配、汽车内部装饰、培训.展览.及以汽车为题材的休闲观光基地； 形成与众不同的”汽车经营+汽车文化+娱乐休闲”的经营模式与方位产业工业进行合理有效的配套 (=)品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为江苏省汽车经销商首屈一 指的汽车集散地；和华东地区乃至全国知名的汽车零件集散地；通过对本 项目的广告宣传，使之成为丹阳市的具有 象征性的建筑群，使开发商通过市场的 塑造成为明星企业，从而达到双赢的目 的，为以后的房产开发及其他项目的开 发打好坚实的基础。
国外品牌：宝马、奔驰、丰田、本田、大众、奥迪、雪弗莱、福特、奇瑞、现代、别克、名爵.尼桑、夏利、东风、雷克萨斯、奇瑞、长安铃木等集聚”和〃发展〃的理念相结合1.从丹阳市及开发区与方位产业集聚园的角度入手，以整体集聚园理念、建筑规划全面、系统地整和园区与周围环境的关系，建立起明晰的城市形 象，为丹阳开发区注入生机与活力竖立产业区域形象，使丹阳国际汽贸集聚中心成为该城市的标志性建筑群2.集合丹阳方位际汽贸集聚中心在汽车行业的人脉关系，在宏观上搭建我们的平台，给予汽车市场提供开阔的发展空间这样就可以确立〃方 位国际汽贸集聚中心〃的功能定位及其在该行业中的旗舰地位与其优势3、在整个国际汽贸集聚中心的规划中力求营造高品质的空间环境、人文环境及绿色环抱环境创造出高效.安全完美的内部交通网络与充足的商 业及相关服务配套设施,营造优美和谐的城市形象及建筑购成体来提升整 个丹阳及开发区的形象品位4.节约土地、优化环境、合理布局，确保整个项目发展的可持续性与建设实施的可操作性5■项目总共占地400亩：第一块为150亩的国际汽车4S店集聚区（12-14家4S旗舰店）；第二块为50亩的二手车交易市场.汽车租赁服务中心；第三块为150亩的汽车生产区、汽配生产区、汽车零部件及 配件配套市场、厂房区、汽车检验检测中心.物流区等；第四块为50亩 的汽车美容区、加油站相关的功能配套设施。
六）规划设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市规划编制办法》3.《城市规划编制办法实施细则》4、《城市用地分类与规划建设用地标准》5、《江苏省城市规划管理技术规定》6、丹阳开发区主管部门提供的规划用地地形图（电子文件）7、国际或地区的相关政策、法规、规范、标准8.建设单位对于规划与建设设计要求9、丹阳方位国际汽贸集聚中心的规划设计要求七）经营功能及目标定位集汽车.汽配贸易、汽车零部件生产、汽车零部件市场交易、快修、 会展中心.物流配送、维修检测、汽车美容、汽车装饰、汽车检测检验中 心、物流中心、加油站、微型汽配、汽车租赁、售后服务、科教博览、电子商务、信息咨询.商务办公、文化旅游、娱乐、俱乐部、星级酒店、4S店联动俱乐部、4S店园区管理中心、二手汽车市场等配套基础设施等功能为一体1.汽车美容商品超市、技能培训中心.信息交流、休闲中心、车主沙龙配备齐全；2、组织车主俱乐部，汽车域内配有生态公园、茶艺馆、露天吧，饮食娱乐一应俱全3、以丹阳开发区总体规划为依据，尊重环境、创造优美和谐的现代化国际汽贸集聚中心4.合理确定功能布局，使整个区域做到配套设施齐全、所有服务、市场交易井然有序。
5、在方位国际汽贸集聚中心里面注重自然生态的保护，集中布置绿化,将人工景观与自然环境相协调起来，营造出蓝天、绿野、标志性大厦的憧 憬6、充分考虑建设的优化，节约能源，因地制宜；将社会效益、经济效益、 环境效益、生态效益有机的结合起来体现可持续发展的原则，使方位国 际汽贸集聚中心具有滚动发展的弹性也具有实用性和操作性八)规划设计、功能区域定位1、规划结构设计(1 )将穿越本项目的高压走廊沿线设置为绿化轴线，布置成克阔的景观 带，从而将切断规划用地的特殊〃地带”，转化为改地块独具特色〃景观 绿色通道，，一这样就确定了整体规划的基调 (2)由东北向西南，建立起贯穿整个〃国际汽贸集聚中心〃结构中心组织轴线，与绿化撰写彼此呼应，构筑起统筹建筑群体的〃中心枢纽〃，将 诸多单体统一纳入秩序之中3 )以〃绿轴〃为〃底”，结构轴线为〃图〃；两个轴线相交，达成简练、明确规划组织构架，有力的突出中心，形成场面恢弘的整体效果外部整 体空间层次分明，形成分布均衡的视觉焦点和空间景观、人文节点，建立统一、集聚空间秩序2、意见规划为八个功能区:(1)汽车展示交易区(2)汽车美容装饰服务区(3)汽车配件交易市场(4)二手车交易市场、汽车租赁服务中心(5 )汽车零部件生产区、快修区、汽车检测检验中心、物流中心、加油 站(6)商贸流通中心(7 )信息咨询服务区(8)综合配套服务区功能布局沿通港公路控制在30米宽的生态绿化带，齐梁路控制在20米宽的 生态绿化带，规划道路沿线控制在12米克的生态绿化带。
A汽车展示交易区沿主干道通港公路和次干道齐梁路，是人流量、车流量的主要动线,采用周边式布局，安排汽车展示交易区自西向东.由北向南依次布局12座品牌汽车销售服务旗舰店（简称〃4S店〃 1B汽车美容服务区本区域位于汽车展示交易区之后，在梁区间布置贯通的绿化带和公共 停车场，将展示交易区的主要车流到达该区，通过交通的组织引导，为该 区域的美容服务区带来兴旺的〃人气〃C汽车配件交易市场在方位国际汽贸集聚中心规划的西南片，是地块较大的汽配交易市场不 仅面向域市建设经营，同时内部形成完整的〃街市二D二手车交易市场、汽车租赁服务中心在方位国际汽贸集聚中心规划的东南片区，依傍”绿轴〃是二手车市场与 汽车租赁服务中心沿规划道路布置经营用房，同时面向城市和内部二手 车停车场及汽车租赁服务，有利于经营E汽车零部件生产区、快修区、汽车检测检验中心、物流中心、加油站 在方位国际汽贸集聚中心规划中心的汽车零部件生产区、快修区及汽车检 测检验中心沿着齐梁路建设布局与汽车交易、汽配交易记性有机的结合 并成为汽车的检测检验中心F商贸流通中心、信息咨询服务区、综合配套服务区沿规划道路布置商贸流通中心、信息咨询服务区、综合配套服务区，为国 际汽贸集聚中心注入活力，形成良好的浓厚的商业氛围。
这些相关区域里 面有：高级酒店式公寓、商贸信息中心大厦、交易中心、娱乐休闲中心.， 是他们成为整个国际汽贸集聚中心N01标志借助丹阳汽配市场的基础 设施条件，带动整个国际汽贸集聚中心的开发建设与经营运作3、空间组织以两条轴线为基本框架，形成层次分明的空间序列轴线发端于主干 道通港公路和齐梁路的交汇口，向内扩展形成广场，做为汽车城的主入口 广场广场将成为展示国际汽贸集聚中心甚至整个丹阳及开发区城市形象 的〃窗口二在主广场边耸立一座港结构标志塔一实际上的〃城市雕塑、城市 的名片〃，高22.8米，顶部托起〃方位国际汽贸集聚中心〃的霓虹标志, 极好的渲染气氛，提升汽车城形象面对主广场的建筑是综合交易展示会 议中心，圆形、高大的体量成为轴线组织的〃龙头”，以此来衬托主体建 筑的气势12座品牌汽车交易展示旗舰店联祛而立，发端于综合展示中心边， 向西、向南呈波浪式展开，鱼贯排列，呈现有条不紊的品牌立体商业空间汽车美容服务区、汽配市场和二手车市场的空间形态，顺应连接延伸 或承接主轴线，形成基地上统一完整的立体空间序列位于基地中部的酒店式公寓，挺拔的体量，为“水平节奏”中，加入 〃高直〃的要素，支撑期国际汽贸集聚中心的天际线。
在整个国际汽贸集聚中心的规划空间虚实相生.疏变得当.高低有致, 整合大小不等的功能空间、人文空间与建筑体量，形成总体恢弘的场景气 势4、道路交通i则是：构建高效、安全、流畅的交通方案，优化道路布局国际汽贸集聚中心有城市道路，为人车混行；在项目地块内部，采用 人车分流的交通组织方式车行路采用周边式布局，汽车可到达每幢建筑, 其余各个功能均有分散的小型停车场将交通与生态绿化带相结合，在其策划展示交易中心背后，通过组织 停车，为汽车美容服务经营带来兴旺的〃人气二将道路、停车位、景观与集聚的功能化、人文化、生态化、工业化变切结合起来，为突出建筑、 规划的艺术效果进行铺垫人行动线以广场、商业街和带状绿化为平台，方便、直接到达各个场 所5、绿化及景观规划方位国际汽贸集聚中心的规划中注重环境、绿化、生态与人文将高 压线走廊布置为宽阔的绿化带，并且沿综合展示交易中心和12座品牌汽 车旗舰店设置为40米克的连续生态绿化带，形成国际汽贸集聚中心独一 无二的〃内环"，并据此组织机动车停放和供电等基础设施以65米宽高压线走廊为景观带轴线，是绿化贯穿整个国际汽贸集聚 中心，串起各片区内的功能空间，沿〃绿轴〃两边布置服务设施和展览建 筑，提高国际汽贸集聚中心的生态、绿化、环保环境质量。
建立层次丰富 的绿地系统，配以富有人文气息的小品，创造出富有生机的商业休闲娱乐(1)孰创造生态绿色户外空间和高质量的工作、生活环境，是本次绿化环境景观 设计的立意所在A采用与总体规划相一致的〃几何形〃构图法，同现代建筑的尺度规模和艺术风格相结合起来并更加的协调B整个绿化系统采取点.线、面多样化的绿色组合，景观节点、道路绿化带和大片集中绿化带等，通过景观轴线的组织，营造出不同的景观层次 和事宜的活动场所，将建筑组群与绿色环保.生态环保活动空间相互参透 融为一体，与人文活动行为达成默契⑶景观方位国际汽贸集聚中心的景观设计中主题设计着重梳理，讲求神韵, 注重环境、绿化、环保与生态主广场空间开阔，以绿化、喷水和景观构筑物，形成空间序列，引导 行为动线和观赏视线，收放自如，营造方整大气度整体商业格局高压线走廊绿化带，构图是成组流动的线条，从线条、整体格局上来 体现气韵和丰富变化的内涵从这里我们可以欣赏到这个规划上面线条的 丰姿神采，营造方整大气的美景，形成深远的空间效果和有冲击力的视觉 层次景观设计和规划脉络相融合，形成率彩色环境空间景观动线的发展, 将生态、绿地的开阔空间和节点之间有机联系，达到自然景观、建筑、构 建物、广场.展示中心、商贸中心之间的完美融合，连接起自然与生态现 代、生态、人文.功能与建筑，构筑出优美的城市形象。
2）绿化方式在国际汽贸集聚中心里面为了创造出一种有节奏的韵律起伏高潮的 艺术效果，绿化设计充分考虑环境形态（地形、建筑）与气候形态（大风.阳光），以本地原生植物类为主，以绿色植物为主调，以生态环保为宗旨植物在种类搭配、高矮疏密、颜色形态等方面的调整充分体现区位的特点 和景观要求使绿化与周边的建筑构成和谐的相互关系起到重要的引导、 造景和烘托作用，使方位国际汽贸集聚中心的道路成为人们流连的风光 路环境设计中注意利用狗丽多彩，千姿百态的不同植物类型，并注意一 年四季不同的观赏效果而且应该注意引用丹阳当地地方树种6、消防规划规划严格按照现行国际建筑防火规范进行，并按照丹阳市有关部门要 求进行消防组织各个功能区的疏散出入口的满足规范，建筑间距符合规 范要求整个项目基地为环道贯通，形成流畅的消防通道室外布置消防 栓，间距不大于120米7、人防按照〃长期准备，重点建设，平战结合”的方针，以重点工程项目建 设，带动整体人防建设的要求发展在国际汽贸集聚中心里面按照规划要求考虑防空工程建设单位将会同步 配套建设防空地下室8、主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目总计单位1总用地面积266668平方米 2总建筑面积301548平方米3地上建筑面积(记容积率部分)293334平方米4地下建筑面积9400平方米5容积率1.1_____6绿化率30%7建筑密度31%8建筑基底面积39139平方米9机动车车位4500辆10自行车停车面积5500平方米(九)建筑设计1.建筑理念 (1)方案设计概念简洁、清晰、高效。
在简明的结构中，通过布局、结构、材料及技术连成一种崭新的视觉效果通过观察建筑群体的各部分, 能感受到一种简明易懂的图解概念2)在设计与风格之外，着重对工程技术的潜在追求，希望将新型材料和系统技术的使用推向新的层次——这个一点同丹阳汽车产业及丹阳汽 配产业相契合技术是启发设计的一个方向，然而目标是改善整个〃城〃的性能和效率3 )在国际汽贸集聚中心的美观功能分区中，所有单体的体量与细部看起来都一样的完整——从建设伊始，建筑风格及造型就必需显现出来并完美的保持下去2、建筑设计综合交易展厅坐落与道路交叉口处，面向主干道和广场，建筑体量、规模和造型，标志着汽车城的形象，对城市空间景观有着重要的影 响高层的酒店式公寓挺拔高耸将成为整个丹阳及开发区的城市地标两座主体建筑高大，均采用光滑的弧形，圆弧形体量和顶部圆形的构 筑，处于〃城〃区内以矩形为主的周围环境中，犹如〃万绿丛中一点红〃, 挺拔靓丽，展示出优美的形态和空间力度建筑群体立面采用金属和玻璃幕墙，完整平滑的表面和水平与垂直线 条所形成的细部，使建筑形象一款款精密新颖的现代工业产品，体现出搞 科技的气质根据〃4S〃店的特点，十二座品牌汽车旗舰店适合采用大道深，钢 结构标准屋架，并选择经济跨度，达到施工迅速和成本经济。
局部采用弧 形斜面，充分发挥新型建筑材料的加工特性，以标准构件营造与众不同的 建筑效果，尤其是建筑侧立面，形成传统的〃波浪〃，使工业建筑被赋予 文化意味十二座品牌旗舰店联祛而立形成一片宏大的整体从主干道上望去, 波浪式绵延展开的体量，具有激动人心的恢弘气势——源于设计中运用“加和效应”：总体的力量大于单体之和十一、项目策略建议（一）项目产品操盘思路市场型项目的操作与一般意义上的房地产项目的操作不同，而本项目更是市场型项目的延伸，是汽车与房地产项目的结合体，就更体现出本项 目的独特性本项目的操作，建议其操盘的中心思路围绕着“打造丹阳城市名片 ——丹阳方位国际汽贸集聚中心”“投资新热点，事业新起点”两个主题来操作其中：“丹阳城市名片”，为树立项目在丹阳乃至江苏省消费者心中的 形象，以先声夺人的气势，提升项目的品牌价值，确定项目在消费者心中 的地位投资新热点，事业新起点”，主要是针对项目招商想来丹阳“二次创业”目标客户群（二）准备期一个项目的成功操作，离不开前期充分的市场调查及各项工作的准 备，前期项目的各项准备与谋划，直接与后期的集体招商，起着至关重要 的作用前期准备可以从以下几个方面着手：与政府相关联的部门协调力争把本项目作为丹阳招商引资的重点项 目，加大招力度，同时为本项目涉及到工商、税务、车辆管理所等有关部 门及各项优惠政策以政府文件的形式下文。
及时有针对性拿出切实可行的针对4S店及品牌专卖店的招商政策 建议涉及到不同品牌制定不同的招商政策，前期门槛不易过高，在具体招 商活动中，形成一定的基础量以后，门槛适当上升针对汽配市场商铺的 销售，建议操盘思路是租售结合，其出租率控制在百忙之中20%左右, 而这20%的出租率应针对一些经销大户不愿意购买而设立招商资料的其他准备包括：整体规划、楼书、效果图、政策性文件、 三维动画招商宣传片、合同等招商机构的设立本项目的招商工作，不是单纯意义上的房地产招商，其招商小组的成 员，建议应把懂房地产招商的人员熟悉汽车行业的人员相结合，同时充分 利用方位在江浙皖地区经销网络，从而降低广告的直接投入，从而降低整 个经营成本人员的培训招商的过程疾际上就是一种沟通，整个招商小组成员直接面对客户, 其沟通能力，谈判的技巧性，直接的体现就是成功率所以，招商前的人 员培WI工作显得^常重要三）造势A造势一1、商业地产，操盘其实就是一种炒作商业地产，最重要的就是造势而作为汽车与房地产的结合体，汽车城，其造势须更讲究其专业性、实用 性2、项目包装首先，建议把本项目包装成“丹阳城市名片一一丹阳方位国际汽贸集聚中 心”对外的感觉上，让目标客户认同，更多包含的概念是政府行为。
从而 避免一些目标客户对方位的担心，而方位公司作为投资商，其品牌知名度 和收益不会受到太大影响3.案场包装外墙广告及汽车城招商中心的设立，进一步强化知名度，扩大美誉度行业内有计划的扩大影响面江苏省是汽车大省，而方位公司作为江苏省汽车经营的领军人物，兴建汽 车城应调动一切资源，策动江苏的汽车生产厂家直接入驻，它们的入驻对 汽车城的影响将是深远的B、造势二1、新闻发布会：当今的社会是信息的社会，方位投资汽车城项目的一个 炒作平台就是通过传媒，迅速的发布汽车城的相关信息，引起广大业内人 土和目标客户的关注，通过媒体的炒作，迅速的在行业内引起鉴动效应； 2、行业协会的宣传：通过汽车生产厂家和汽车行业协会发布“丹阳方位 国际汽贸集聚中心”的招。
