Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,,*,,,,,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,,*,,,,本 章 结 束,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,,*,第,6,章,资产评估,价值目标,赵晓芳,6.1,资产评估的目标及其,分类,6.2,价值定义分类,6.3,资产评估价值基础,6.4,明确划分资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用,目 录,通过本章的学习，学生应当了解和熟悉资产评估价值定义、价值定义的分类，掌握价值定义分类的依据、市场价值和市场价值以外价值的主要表现形式及其使用范围，价值定义及其类型在资产评估中的作用，以及如何恰当地选择和定义评估价值。
资产评估中的价值类型理论是由资产评估结论的价值定义理论、价值定义内涵与其相对应的条件的关系理论，或称价值基础理论，以及价值定义分类理论共同组成学习目标,】,6.1,资产评估价值目标及其分类,,资产评估价值目标就是资产评估结论所要达到的要求资产评估价值目标,,,,,,,资产评估的一般价值目标包含了资产评估的特定价值目标，而资产评估的特定价值目标则是资产评估一般价值目标在具体资产评估项目中的集体化一般价值目标：泛指对所有资产评估项目结论具有共同约束力的要求或目标特定价值目标：每一项资产评估所要实现的具体价值目标6.1.1,资产评估一般价值目标,,,资产评估的一般价值目标即为资产评估的基本目标如果暂且不考虑个别资产交易或引起资产评估的特殊要求，资产评估所要实现的一般价值目标只能是资产在评估时点的公允价值这是由资产评估的性质和基本功能决定的公允价值：泛指相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值显著特点，与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且没有损害各方当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益资产评估中的公允价值并不是资产的某种具体价值表现形式，而是资产评估的基本价值目标或一般价值目标。
引起资产评估的经济行为，既是资产评估的起因和条件约定，同时又对资产评估结果有着相应要求特定资产业务 特定价值目标,,1,2,6.1.2,资产评估特定价值目标,1,）评估价值定义及其基本依据,,定义资产评估价值应当把满足引起资产评估的经济事项的条件约束和评估结论预期使用者对评估结论的要求作为定义资产评估结论，或进行资产评估价值定义的基本依据和标准关于资产评估实践中定义评估价值的具体依据,,就我国的资产评估实际经历来看，评估人员最早的评估结论的价值定义依据是当时的“资产评估的四大估价标准”，即重置成本、收益现值、现行市价和清算价值优缺点比对）,,2) 具体依据的实践过程，随着我国的资产评估实践的深入，很多评估人员尝试从资产评估依据的假设前提的角度来表述和定义资产的评估价值例如，继续使用价值、公开市场价值和清算价值优缺点比对）,,3) 不同价值定义依据的特点与评价当然，也有一些评估人员愿意从引起资产评估的资产业务，即资产评估的特定目的，或资产评估结果的具体用途来表述资产的评估价值优缺点比对）,,4) 到了20世纪90年代后期，评估行业又出现了以资产评估所依据的条件，以及从资产评估结论合理性指向的角度来表述和定义资产的评估价值的情况。
优缺点比对）价值定义推介4,）资产评估中的价值定义推介,（1）市场价值：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应该进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫限制市场价值是指一项资产在交易市场上的价格，它是买卖双方竞价后产生的双方都能接受的价格内在价值与市场价值有密切关系如果市场是有效的，即所有资产在任何时候的价格都反映了公开可得的信息，则内在价值与市场价值应当相等如果市场不是完全有效的，一项资产的内在价值与市场价值会在一段时间里不相等投资者估计了一种资产的内在价值并与其市场价值进行比较，如果内在价值高于市场价值则认为资产被市场低估了，他会决定买进投资者购进被低估的资产，会使资产价格上升，回归到资产的内在价值市场越有效，市场价值向内在价值的回归越迅速市场价值的要件有：,第一，自愿买方指具有购买动机，但并没有被强迫进行购买的一方当事人该购买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望值进行购买，不会特别急于购买，也不会在任何价格条件下都决定购买，即不会付出比市场价格更高的价格理性的购买者第二，自愿卖方指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。
自愿卖方期望在进行必要的市场营销之后，根据市场条件以公开市场所能达到的最高价格出售资产第三，,评估基准日,指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了,评估基准日,的真实市场情况和条件，而不是,评估基准日,以前或以后的市场情况和条件第四，以货币单位表示市场价值是在公平的市场交易中，以,货币形式,表示的为资产所支付的价格，通常表示为当地货币第五，公平交易指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易第六，资产在市场上有足够的展示时间指资产应当以最恰当的方式在市场上予以展示，不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所不同，但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意USPAP,中有关展示期的条款第七，当事人双方各自精明，谨慎行事,指自愿买方和自愿卖方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况，并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易中为自己获得最好的价格第八，估计数额资产价值是一个估计值而不是预定的价值或真实的出售价格它是在评估基准日，满足对市场价值定义的其他因素的条件进行交易的情况下资产最有可能实现的价格。
在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量在用价值是特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，是以该特定资产未来预计可实现的现金流量，以及处置该资产可实现的变现值的折现值表示的2,）在用价值,投资价值是指资产对于具有明确投资目标和特定投,资偏好的特定投资者或某一类投资者所具有的价值，如,企业并购中的被评估企业对于特定收购方的收购价值资产的投资价值可能正好等于资产的市场价值，也,可能高于或低于资产的市场价值资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概,念，投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而,持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值3,）投资价值,持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日时的,用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所能实现的,预期收益（现金流量）的折现值企业的持续经营价值是一个整体的价值概念，是相,对于被评估企业自身既定的经营方向、经营方式、管理,模式等所能产生的现金流量和获利能力的整体价值4,）持续经营价值,残余价值是指假设在未进行特别修理或改进的情况下，将资产中所包含的各组成部分进行变卖处置的价值。
5,）残余价值,清算价值（或强制变卖价值）是指在销售时间过短，达不到市场价值定义所要求的市场营销时间要求的情况下，变卖资产所能合理收到的价值数额通常低于市场价值,7,）特殊价值,特殊价值是指按评估对象相对于特定所有者或使用者（或潜在所有者，使用者）具有特殊作用和功效的情况为依据判断的资产价值估计数额通常高于市场价值,6,）清算价值（或强制变卖价值）,,,合并价值由两种或者两种以上资产相结合而产生的价值增值，即合并后的资产价值要大于原有各项资产价值的简单加和评估结论不符合上述推介的价值定义条件时，评估人员必须对评估结论自行进行定义8,）合并价值,资产评估中的价值类型是对资产评估结果的价值属性及合理性指向的归类主要分两大类,资产评估中的价值类型是对资产评估结果的价值属性及其合理性指向的归类不同的价值类型从不同角度反映资产的评估价值及其合理性指向目前资产评估行业对资产评估的价值类型的最主要分类是将资产评估中的价值分为市场价值与市场价值以外的价值两大类6.2,价值定义分类,我们把资产评估中的市场价值定义整理概括如下：,资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上正常使用（最佳使用或最优可使用条件下）所能实现的交换价值的估计值。
由于市场价值是一种面对市场参与者的公允价值，具有较为广泛的合理性指向区间，虽然它仅仅是一种价值定义，但它同时也代表了一种价值类型，即市场整体认同的资产价值（市场参与者整体认同的价值）6.2.1,市场价值（,market value,）,市场价值作为评估结果的价值定义，以及表明价值合理性指向的价值类型应当满足以下基本要求：,①市场价值所表达的，或承载市场价值的评估对象及其权益是明确的②评估师在整个评估过程中以公开市场（假设）来设定资产评估所依据的市场条件③评估师是以评估对象被正常使用，并能达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态④评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场基本要求：,1,）市场价值是一种经过严格定义的价值,2,）市场价值是一种相对理想状态下的价值,3,）市场价值是评估业务中使用频率最高的一种价值定义和类型,4,）市场价值是整体市场认同的价值，而不是个性化的价值,6.2.2,市场价值的特点,市场价值概念建立了一个“标准”价值,尽管资产对不同的人而言，有着不一样的价值，但对于整个市场而言应当有一个共同的价值标准，这就是市场价值市场价值反映了市场每个参与者的意见，但不是简单地直接反映每个参与者的意见，而是集中反映了包括每个参与者在内的市场主体的集中意见。
市场价值是资产相对于市场整体的价值，而不是对特定市场主体的价值市场价值反映了市场整体对资产效用及价值的认知和认同、对被评估资产价值的认可市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值它是一个与狭义及资产评估专有的市场价值概念相对的专有名词它并无独立的定义，而是泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价值定义的统称并非否定评估结论与市场的联系，而是强调那些不满足、不具备资产评估中市场价值定义条件的价值例如：充分竞争交易、关联方交易、个别市场主体间的交易等，交易结果和交易价格与整体市场关系并不十分紧密6.2.3,市场价值以外的价值,价值的存在是基于以下三种情况，同时也可以分为以下三类：,第一类指评估主体从资产所有权中获得的收益例如投资价值，没有必要假设资产交换例如：投资价值第二类指为交换某项资产，特定双方达成合理的协议价格例如：持续经营价值、特殊价值、清算价值、残余价值、合并价值等第三类指法律法规或合同协议中规定的价值例如：课税价值、保险价值、抵押价值、拆迁补偿价值等第八版,《,国际评估准则,》,在论及市场价值以 外的价值存在的必要性时，认为市场价值以外的,注意：,在不同国家和地区，以及同一国家的不同地区，相关法律法规和合同协议等可以要求或规定服务于课税目的、保险目的、抵押目的和城市拆迁补偿目的等的评估结果采用,市场价值,。
在不同国家和地区，以及同一国家的不同地区，相关法律法规和合同协议等可以要求或规定服务于课税目的、保险目的、抵押目的和城市拆迁补偿目的等的评估结果只能采用,市场价值以外的价值,资产评估所依据的具体条件的不同排列组合就构成了资产评估的价值基础与资产评估价值类型相对应，资产评估价值基础主要有两大类，即市场价值基础和非市场价值基础6.3,资产评估价值基础,1 市场价值基础,,资产评估的市场价值基础条件是由评估的特定目的，被评估资产使用方式及使用状态和评估所依据的市场条件三要素有机组合构成的资产评估价值基础,三个条件要素是在一种有机组合的情况下构成了资产评估市场价值基础，任何过分强调某一条件要素而省略或忽略其他条件要素的做法，都可能会偏离资产评估的市场价值基础资产评估的价值基础一般是由无特别限制的产权变动（评估目的）、公开市场条件（假设）和资产有效使用状态（假设）有机组合而成的1 市场价值基础,组合，都构成资产评估市场价值以外的价值基础需要强调的是，资产的市场价值以外的价值绝对不是资产的黑市价值、非法交易价值，或其他什么价值的估计值，它也是资产交易中的一种相对公平合理的价值的估计值但相对公平合理的适用范围较窄。
只是对资产业务的特定当事人相对公平合理，被特定的个别市场认同特别评估对象主要是由于其使用方式的特殊性而有别于以市场价值基础中的评估对象条件资产评估的市场价值基础条件是由评估的特定目的，被评估资产权益、功能、使用方式及使用状态，评估依据的市场条件三要素有机组合构成的三个条件要素是在一种有机组合的情况下构成了资产市场价值的评估基础，任何过分强调某一条件要素而省略其他条件要素的做法，都可能偏离资产评估价值的基础资产评估的市场价值基础一般是由无特别限制的产权变动（评估目的）、公开市场条件（假设）和资产有效使用状态（假设）有机组合而成的6.3.1,资产评估的市场价值基础,凡是不同时具备或满足资产评估市场价值基础条件的其他条件组合，都构成资产评估市场价值以外的价值基础,需要强调，资产的市场价值以外的价值绝对不是资产的黑市价值、非法交易价值，或其他什么价值的估计值，它也是资产交易中的一种相对公平合理的价值的估计值但相对公平合理的适用范围较窄只是对资产业务的特定当事人相对公平合理，被特定的个别市场认同6.3.2,资产评估中的市场价值以外的价值基础,特别评估对象：,非经营性资产,非竞争性经济资源,特殊空间位置资产,不可确指的无形资产,需要强调的是，资产的市场价值以外的价值绝对不是资产的黑市价值、非法交易价值，或其他什么价值的估计值，它也是资产交易中的一种相对公平合理的价值的估计值。
但相对公平合理的适用范围较窄只是对资产业务的特定当事人相对公平合理，被特定的个别市场认同特别评估对象主要是由于其使用方式的特殊性而有别于以市场价值基础中的评估对象条件明确划分资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用,作用一 表现在对资产评估人员对技术指引方面,作用二 表现在帮助客户及委托方正确使用资产评估报告方面,,1 价值定义及其类型对资产评估人员的技术指引和约束,价值定义及其类型对资产评估人员的技术指引和约束表现在价值定义及其类型不仅是对评估结果价值属性与评估条件相互关系规律的总结和归纳，同时要求评估人员应当根据评估条件正确选择价值定义及其类型2 价值类型对客户及委托方正确使用资产评估报告的指引作用,从大的方面讲，资产评估的市场价值和市场价值以外的价值都是资产公允价值的表现形式，但是两者公允的市场范围是有明显差异的如果评估人员及其评估报告使用人明确了子很惨评估报告中市场价值和市场价值以外的价值公平合理的市场范围，那么，他们就能很容易把握评估结果的适用范围和适用范围价值定义及类型的合理选择是实现资产评估价值目标的重要手段,资产评估的一般价值目标是评估对象相对于各种条件下的公允价值。
特定价值目标是一般价值目标的具体化，即评估对象在特定条件下或具体条件下的公允价值尽管对这个具体评估对象而言，不同条件下的合理评估价值各不相同，但是它们有着一个共同的特点，即这些价值相对于它们各自拥有及面对的条件又都是合理和公允的公允价值与市场价值的关系,资产评估中的公允价值是一个一般层次的概念，包括了正常市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果是一个相对值资产评估中的市场价值只是正常市场条件下资产处在最佳使用装填下的合理评估结果相对于公允价值而言，市场价值更为具体和明晰资产评估中的市场价值能够成为资产评估公允价值的坐标和基本衡量尺度市场价值的特点：,1 市场价值是正常市场条件下的公允价值,2 市场价值是资产正常使用状态下的价值,3 明确了市场价值也就容易把握市场价值以外的价值,4 市场价值的准确定位是准确把握市场价值以外的价值的基础， 也是准备把握公允价值的基础,作用之一表现在对资产评估人员的技术指引方面,作用之二表现在帮助客户及委托方正确使用,资产评估报告方面,6.4,明确划分资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用,,价值定义及其类型对资产评估人员的技术指引和约束表现在价值定义及其类型不仅是对评估结果价值属性与评估条件相互关系规律的总结和归纳，同时它也要求评估人员应当根据评估条件正确选择价值定义及其类型。
关于价值定义及其类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应该从两方面认识和把握其一关注资产评估目的等相关条件对所选择价值定义及其类型的影响；其二关注价值定义及其类型的正确选择以实现资产评估目的及满足其他相关条件6.4.1,价值定义及其类型对资产评估人员的技术指引和约束,从大的方面讲，资产评估的市场价值和市场价值以外的价值都是资产公允价值的表现形式，但是两者公允的市场范围是有明显差异的如果评估人员及其评估报告使用人明确了资产评估中,市场价值和市场价值以外的价值公平合理的市场范围，那,么，他们也就能很容易地把握评估结果的适用范围和使用,范围6.4.2,价值类型对客户及委托方正确使用资产评估报告的指引作用,资产评估目的有一般目的和特定目的之分资产评估的一般目的是要对各种条件下“交易”中的资产的公允价值做出判断，以及给出这些资产在各种条件下的公允价值特定目的是一般目的的具体化，资产评估特定目的的实质是判断特定条件下或具体条件下资产的公允价值对具体资产而言，不同条件下的合理价值各不相同，但是它们有一个共同的特点，即相对于它们各自面对的条件又都是合理和公允的6.4.3,价值定义及其类型的合理选择是实现资产评估目的的重要手段,公允价值是资产评估的基本目标,市场价值在资产评估中起了什么作用？,资产评估中的公允价值是一个一般层次的概念，包括了正常市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果。
是一个相对值资产评估中的市场价值只是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果相对公允价值而言，市场价值更为具体和明晰资产评估中的市场价值能够成为资产评估公允价值的坐标和基本衡量尺度市场价值的特点：,1,、市场价值是正常市场条件下的公允价值,2,、市场价值是资产正常使用状态下的价值,3,、明确了市场价值也就容易把握市场价值以外的价值,4,、市场价值的准确定位是准确把握市场价值以外的价值的基础，也是准确把握公允价值的基础,,资产评估特定目的从本质上讲,就是要求评估人员评定特定条件下的资产的公允价值，划分市场价值和市场价值以外的价值两大类型，并正确选择，为很好地实现评估目的提供技术平台有了市场价值这个公允价值的坐标，有了各种特殊条件下的市场价值以外的价值的具体价值表现形式，就为实现评估目的提供了目标载体作 业,:,解释：,价值定义,价值类型,,市场价值,市场价值以外的价值,,简答,,（,1,）,明确资产评估价值合理性指向有什么意义？,（,2,）,价值定义分类的依据和意义是什么？,（,3,）如何描述市场价值的基本特征？,（,4,）在资产评估中如何选择评估结论价值类型？,（,5,）资产评估价值基础是由哪些要素构成的？,,简答参考答案,（,1,）明确资产评估价值合理性指向有什么意义？,答：明确资产评估价值合理性指向的意义在于明确评估结论对谁合理，以及评估结论和评估报告的使用者范围。
2,）价值定义分类的依据和意义是什么？,答：将资产评估的价值定义按其合理性指向及适用范围进行分类，便形成了资产评估价值类型意义在于明确评估结论对谁合理，以及评估结论和评估报告的使用者范围简答参考答案,（,3,）如何描述市场价值的基本特征？,答：市场价值的特点主要表现在以下几个方面：,第一，市场价值是一种经过严格定义的价值市场价值在资产评估业务中有严格的定义，不能将只要是通过市场（交易）的价值都理解为资产评估中的市场价值市场价值的内涵在定义中已明确，只有同时满足该定义中的全部条件才能构成资产评估中的市场价值第二，市场价值是一种相对理想状态下的价值市场价值定义中的各项前提条件均是相对理想状态下的市场条件，这些相对理想状态下的市场条件可以是评估对象现实存在的时差条件，也可以是评估对象所具备的潜在条件，在具体评估过程中需要评估人员充分考虑评估对象是否具有现实或潜在的相对理想状态市场条件的基础简答参考答案,第三，市场价值是评估业务中使用频率最高的一种价值定义和类型根据资产评估所要实现的目的，以及市场价值的合理性指向范围，市场价值是资产评估中使用频率最高的价值定义和类型，也是多数评估业务所要求的价值定义和类型。
第四，市场价值是整体市场认同的价值，而不是个性化的价值资产的效用对于不同的个体而言可能会有很大不同，因此，不同的市场参与者对同一资产价值的认知也有很大区别简答参考答案,（,4,）在资产评估中如何选择评估结论价值类型？,答：应当根据资产评估时的价值基础，即能得出某种价值定义及类型的评估结果应满足的具体条件及组合主要是评估依据的数据资料的来源5,）资产评估价值基础是由哪些要素构成的？,答：从理论的层面上讲，资产评估价值基础是由资产评估的特定目的，被评估资产的功能、权益、使用方式及状态和资产评估依据的市场条件三方面基本要素有机组合构成的。
