12008 年七月淮南市场调研报告一、一、宏观政策回顾本月受奥运开幕在即的大环境影响，市场未见大举措，房地产政策在此环境下，维持不变同时受困于土地市场拖累，一线城市低价普遍走低带动市场陷入萎靡，但由于市场刚性需求仍然继续，二线市场仍旧出现供求旺盛的局面 2008 年，被形容为中国楼市 “最困难的一年” ，土地交易在某些城市屡屡失败,商品房成交量锐减,开发商促销花样不断翻新而在近期，有关“救市”的争论此消彼长成为本月最热闹的话题 目前，最危急的深圳，局部房价已出现超过 30%的跌幅，是否这种颓势会不会蔓延至其他城市？但据权威人士分析：由于中国每个区域市场都会呈现不同的特点，各地房价走势存在差异化前三年，中国各地房地产市场态势基本一致，都是呈现上扬趋势，实际上这不太正常.从现在来看，市场已进入一个相对稳健的整合期，各区域市场的区别、房价走势的差异，已经开始显现对于中国房地产要不要“救市”的争论，专家则认为：中国楼市并没有到如此危急的状态，并不需要刻意救市中国房地产市场目前的确面临一些挑战因为过去几年中国房地产发展太快，衍生出土地管理、房价上涨以及经济发展与社会发展不同步的问题但可以看到，中国政府已经在关注并着手解决这些问题，比如加强经济型住宅建设，更有效地解决中低收入家庭的住房问题。
总体来说，中国房地产市场目前的形势还将保持不错态势二、经典案例华润置地绿色地产启幕华润置地绿色地产启幕27 月 19 日，华润置地西堤红山项目在北京亮相，这是华润置地首个“绿色地产”实践项目，表明公司在绿色生态住宅的探索和尝试方面迈出实质性的一步 实践绿色生态观实践绿色生态观 西堤红山项目位于广安门外，紧临北京西二环，毗邻金融街和三里河中央政务区，规划总建筑面积 28 万平方米，包括住宅、酒店式公寓、会所、商业配套、教育配套等 据了解，西堤红山产品类型丰富，户型涵盖了从一居室到复式大宅的多种产品，以 90 平方米两居，130160 平方米的三居、四居和酒店式公寓为主 华润置地在几年前就已经着手进行“绿色地产”的技术研发据内部工作人员介绍，西堤红山成为首个实践产品，缘于企业对未来行业走势的判断华润置地认为在倡导生态文明与对土地的集约化开发并存的社会中，在高密度住宅区内做好绿色生态住宅是绿色地产的必然方向 西堤红山项目第一次集中应用了 50 多项专业建筑技术，最终整合形成了热环境系统、声环境系统、能源系统、绿色建筑材料系统等 8 大生态系统体现了华润置地与专业建筑机构多年来的主要课题成果 同济大学和清华大学的专家组认为，从规划设计到开发环节，项目中实现了对生态技术的深入运用。
“这些技术都是切实的，能够对生活细节产生影响客户可以享受健康与舒适的生活方式，又不以资源的消耗为代价华润置地北京公司工作人员介绍 例如，研究表明，全世界的生活垃圾每年增加约 5%，总体中 60%为有机物日本常见的生化垃圾处理站能把生活垃圾中的有机物消解 95%，残余物可用于园林施肥西堤红山项目已经采用了生化垃圾处理技术，同时以软硬件设施为业主使用这种处理方式提供便利 对“绿色地产”的探索在行业中已有先行者据业内人士介绍，这些项目效果虽然不错，3但建造成本 30%40%的激增，使其难以大面积推广和普及，并且增加了用户的使用成本 据介绍，西堤红山在技术运用上虽然也产生了成本增加，但幅度远小于以上数字居住者的生活舒适度得到明显改善，生活成本有效节约这表示此类绿色产品具有普适性，能够广泛推广上述人士评价 品牌价值新增长点品牌价值新增长点 值得注意的是，西堤红山是华润置地今年在北京首推的新项目，其正式开盘时间为 9 月份 据项目相关人士透露，由于西堤红山将是西二环板块未来少有的大规模楼盘，拥有优质的教育配套，以及高品质产品匮乏，首期推出的约 300 套物业已经吸引了相当关注，公司预计能够在短时期内完成销售。
在今年下行的市场态势中，这无疑是一个积极信号长远来说，这一项目将承担在稀缺地段实现最大品牌价值的任务将其定位为绿色生态城，正是为了夯实其产品品质和品牌价值 华润置地内部人士表示 “新的市场阶段，华润也在重新调整品牌发展的策略今年的市场调整给了华润置地一个冷静思考的时机，放慢脚步把产品做得更加细致，令产品品质与价格比更为合理，实现产品附加值的增加朱华越表示 华润置地的产品线自 2002 年以来全面铺开，已经形成了包括凤凰城、翡翠城、橡树湾在内的清晰的产品脉络：按照产品系列与规划区分不同住宅类型，将已经成功的开发模式复制应用到同类地块中去 如橡树湾系列项目均为高校附近形成的具有文化特性的社区，自 2006 年推出以来，形成了巨大的品牌影响力，目前，华润置地在全国已经开发了 4 个“橡树湾”项目 而此次西堤红山作为首个“绿色地产”产品的亮相，似乎也昭示着华润绿色生态住宅产业化模式的4正式启幕 “项目开发的初衷是希望发展成新的产品线，因为生态环保住宅的开发是未来的一个产业趋势，我们相信这类产品能够经受住市场的考验，因为它具有长久的生命力华润置地内部人士表示 据悉，就在西堤红山项目内，一座“生态体验馆”正在构想和酝酿之中。
它被称为“生长的空间”，将作为华润置地生态住宅理念和技术研究成果的展示窗口，与公众进行交流、互动三三、七月份淮南市场货量市场供应情况：截止至7月份底，在销售项目总数: 76个，入网售总面积: 793.4万（较上月增长4.69万） 总幢数: 996幢（较上月增长16幢）总推货量: 42112套（增长率1.27%）可销售总套数: 7402套（较上月减少136套） 可售面积: 77.17万（较上月减少3.04万，降低3.79%）淮南市场竞争日趋激烈住宅部分住宅部分去年淮南市的住宅成交价格来看，1 月份的成交价格均价为2608.04 元/，2 月份成交均价为 2796.75 元/，三月成交均价为2795.78 元/，四月成交均价为 2787.45 元/，五月成交均价为 2933元/，五月由于开盘项目较多，造成均价上涨六月分市场价格突破3000 元/七月份有缓步下跌，均价 2820 元/5均价（元/）24002500260027002800290030003100月月月月月月月6销销售面售面积积构成构成成交套数成交面积()面积比率70以下22410751.77508.05%70-9034328355.047021.22%90-11039438542.934028.84%110-13024129007.849021.71%130-15012717540.067013.13%150-180172767.97602.07%180以上306655.96104.98%成交均价构成成交均价构成成交套数成交面积()面积比率1500 元以下111452.171.09%1500-2500 元16519452.323014.56%2500-4500 元1099106424.341079.65%4500-6500 元845341.604.00%6500-8500 元4170.34500.13%8500 元以上四、四、竞竞争个案分析争个案分析（一）（一）竞争个案推案情况1、在售的大型住宅个案共 16 个：（1）田区的山水居、优山美地青年守则、阳光国际城、金豪阳光花园、7上东锦城、金茂阳光花园、金徽华庭、惠利花园城、奥林盛世名城、盛世名门、云景华城、金大陆财富中心、银鹭万树城、新时代广场、鑫诚花园、龙湖路 1 号；（2）八公山区的锦锈康城。
2、本月无新盘推出3、处于正常销售期的个案 18 个：（1）田区的山水居、阳光国际城、上东锦城、金茂阳光花园、金徽华庭、金豪阳光花园、惠利花园城、奥林盛世名城、鑫诚花园、盛世名门、云景华城、金大陆财富中心、新时代广场、银鹭万树城、领城、春晓名城、民生淮河新城、龙湖路 1 号；（2）竞争个案产品类型个案产品类型主力产品山水居多层、别墅多层公园 2010多层多层领城多层、小高层多层优山美地多层、小高层、高层多层阳光国际城多层、小高层、高层小高层上东锦城小高层、高层高层新时代广场高层高层阳光 365高层高层新光花园小高层、高层高层奥林盛世名城多层、高层高层金豪阳光花园多层、小高层多层盛世名门高层、小高层小高层银鹭万树城多层、小高层、别墅多层金大陆财富中心高层高层8龙湖汇景豪庭高层高层惠利花园城多层、小高层多层金茂国际花园多层多层翰林雅居小高层小高层鑫诚花园高层高层颐园世家高层高层蓝堡国际公馆多层、高层高层云景华城多层、小高层、高层小高层北京名都商业、高层高层双子星座高层高层民生淮河新城多层、小高层、花园洋房多层龙湖路一号商业、高层高层斯瑞明珠城多层、小高层、高层小高层巴黎春天多层、小高层、高层高层现代花园多层多层荷苑小区多层多层紫金华庭多层多层锦锈康城多层多层洞山九龙湾多层多层金徽华庭高层、多层高层大型社区的产品类型齐全，每个社区都会有高层、小高层、多层，但是主力产品都是带电梯的高层、小高层为主。
西部板块的八公山区和北部板块的潘集区的项目都是以多层为主3）面积分析个案规划面积（）主力面积（）山水居859-2289699-102/137优山美地896-130896阳光国际城90-148116-121上东锦城30-2251309大型社区户型面积齐全，其中田区的“上东锦城”项目还设有小面新时代广场93-13193新光花园115-139115、139阳光 3659853-1361213463/136奥林盛世名城79-141120金豪阳光花园9325-1425112511盛世名门77-139131-133银鹭万树城80.64-200110-120金大陆财富中心公寓 40-90住宅 107-142公寓 48/59住宅 107/132/142龙湖汇景豪庭88-223115惠利花园城93-127（260）95-120金茂国际花园96-200133/118翰林雅居1165-1511313713/145鑫诚花园1054-1591372颐园世家100-140130蓝堡国际公馆70-140110北京名都/云景华城86-14594双子星座5689-11637/斯瑞明珠城80-2208119/119巴黎春天80-12980/120领城118-148128春晓名城88-13090现代花园8485-1588110748荷苑小区90-10898紫金华庭80-13090-110锦锈康城80-130110洞山九龙湾80-128110金徽华庭80-1409610积的单身公寓，但主力面积仍以 130-150 平方米的三户二厅为主。
4）价格分析个案主力总价住宅均价商业均价销售率销售阶段备注优山美地23/243300无99%二期现剩余房源价格阳光国际城30/31无无无无无上东锦城304850无53%二期新时代广场26.9无无无无无新光花园32-393000无98%一期阳光 365353000800098%/100%一期奥林盛世名城322960无80%二期金豪阳光花园352800无80%一期盛世名门353100无二期银鹭万树城333200无99%二期金大陆财富中心公寓19-23住宅32/424000无合肥百大进驻99%一期龙湖汇景豪庭323000无100%三期惠利花园城353200无80%四期鑫诚花园4537002300090%一期现购房均赠海南双人游北京名都/无无10 月开盘现办会员金茂阳光花园33/352600无95%一期已售完、二期还末动工翰林雅居32/42-全部销售完颐园世家353500已售完四期已售11完暂无 5 期蓝堡国际公馆32末定住宅已销售完云景华城(优士阁)333200共 4 层，1 层 8680元/平米2-4 层3500 元/平米一期还有一栋没卖，二期 9 月份开盘双子星座303400-350085%一期还有2 栋，约40-50 套末售商铺已被安徽商之都租去春晓名城20尾盘销售2400无二期现接受预定领城353500末定一期目前已基本售完、有两栋暂末开盘 8 月份开盘12淮河新城332890无90%目前销售C 组团 9-10 月份销售 D 组团斯瑞明珠城352900已售完目前销售四期巴黎春天253000无目前售三期已基本售完、四期、五期开盘时间末定锦锈康城20-25朝阳帝堡303200无80%一期在售、二期末定洞山九龙湾262680无99%目前售二期尾盘、三期 8 月份开盘金徽华庭323400末定一期 2 栋已售完、2 期开盘13时间末定五、七月份市五、七月份市场场分析分析从市场上价格的分布上看：七月份市场的整体价格较上月价格有缓步下跌，市中心地区的价格恒温不变，目前主要集中在 3200 元/平方米左右的价格水平。
5 月新盘项目朝阳帝堡与北城区超大社区淮河新城均以均价下调避暑，销售均价分别下调到 3200 元/平方、2890 元/平方，下调幅度 10100 元/平方；鑫诚花园则以购房均赠海南双人游保持原有价格 3700 元/平方；领城以异型框架结构打造品质社区， “水上向前冲”活动加上商贸的舞台推广、逐步放量，均价由上月 3000 元/平方升至 3500 元/平方大亚湾房地产市场播报大亚湾房地产市场播报（7 7 月刊第七期）月刊第七期）目目录录一、7 月份市场综述 .2二、大亚湾宏观政策和片区热点播报 .21.1 惠州：“你好，惠州”万科正式亮相惠州.21.2 大亚湾：中海壳牌引来行业巨头，万科正式宣布开发大亚湾海岛.31.3 大亚湾：大量深圳高端置业客户流向大亚湾 .41.4 大亚湾：欲建“现代滨海商都”. . . . . . . . . 5三、土地市场 .6141大亚湾区域 7 月土地转让情况.四、一手房市场 .617 月重点在售楼盘供销数量. 727 月重点将售楼盘基本情况及营销节点. 7五、客户分析 .10六、下月市场展望 .1115一、大亚湾一、大亚湾 7 7 月市场综述月市场综述综观整个 7 月份，大亚湾房地产市场成交量较之前几月有所下跌。
一级土地市场只有 6 月份一副用地在挂牌转让，在 6 月并未成交，挂牌起始价均在 750 元/平米土地市场面临新的调整，开发商拿地趋于谨慎二级市场趋于平稳，无明显变化，重点楼盘均有走量价格波动性不大，保持平稳，部分楼盘采取低折扣和特价房及各类活动来刺激市场，取得了一定的效果并引起深圳客户的关注同时受市场存量和政策的影响，大亚湾新推楼盘普遍延期入市，下半年会有较大的新推楼盘入市，整个大亚湾房地产市场的竞争将更加白热化二、大亚湾宏观政策和片区热点播报二、大亚湾宏观政策和片区热点播报1.1 惠州:“你好，惠州”万科正式亮相惠州2008 年 7 月 25 日，对惠州楼市而言，是个大事件的日子今日 18 点整，万科惠州新品发布会暨万客会启动仪式在美丽的西湖之畔康帝国际酒店隆重召开，这也标志着万科新项目万科金域华庭正式亮相惠州16 出席本次仪式的领导嘉宾有万科深圳区域常务副总经理肖楠、深圳总经理蒋春阳、以及万科惠州总经理杨津湘等，来自凤凰卫视的著名主持人陈晓楠主持了本场仪式在康帝酒店中国厅超大的会议的现场，坐满了来自惠州地产界及政要人士，还有许多万客会的成员客户，现场人声鼎沸，热闹非凡，持续一个多小时的发布会也给到场的观众带来了全新的视觉大餐。
发布会上，万科以一幕精彩绝伦的沙画艺术带来了万科对惠州的第一声候：“你好，惠州”万科深圳区域常务副总肖楠、万科总工程师蒋春阳、万科杨津湘等人分别从万科的发展历程、万科的建筑、万客会等三个方面全方位展示了万科立体的形象和地位，也进一步现露出万科进驻惠州的信心和实力 最后，在现场无数支荧光笔的点耀下，万科与现场的观众一起进行了万客会的启动环节，也宣布了万科正式进驻惠州这块山水宜人之城，并将在惠州掀起一阵万科热万科惠州项目总占地 15 万多平米，一期占地约 56000 平米，一期为 15 层小高层产品，居家型 85-180 的二-四房，万科这回选中惠州是看好了惠州江北区的发展前景，整个江北区做为惠州 CBD 的区域，前景不可限量，而且万科的地块规划属于江北的住宅中心区，未来的升值潜力是可预见的1.2 中海壳牌引来行业巨头，万科正式宣布开发大亚湾海岛中海壳牌项目落户大亚湾畔，搅热了整个大亚湾海域深圳万科房地产公司看中了距大项目不远的风景优美的大辣甲海岛，正协商买下其 40 年的租赁权，拟投资 10 亿元进行旅游开发目前大辣甲岛项目已进入最后审批阶段 下半年可建成高标准酒店下半年可建成高标准酒店 如不出意外，这应是深圳企业在惠州买下的第二个海岛。
1998 年，几位深圳人曾花 650 万买下地处惠东巽寮湾的三角洲岛，开创了全国之先河 惠州市有大小海岛 140 个，其中 136 个是无居民海岛这些海岛大都集中在大亚湾海域大大小小的岛屿如散落的珍珠，美不胜收大辣甲岛就是大亚湾第二大岛，距离澳头港和中海壳牌项目都仅有十海里左右，原称大六甲，取六岛相合之意，此处过往渔民多操潮汕话，因潮汕话中的“六”念成“辣”，于是习称为辣甲岛 大辣甲岛面积达 2.64 平方公里，拥有多处天然沙滩浴场和许多珍稀海洋植物，是一个风景优美的生态岛目前，深万科已对海岛进行了全面勘探和规划，拟分批分步骤对海岛进行全面开发计划总投资10 亿元，分 5 年推进首期投资 2 亿元，将建设高标准酒店及相关旅游设施，首期工程预计今年下半年就可建成 冲着中海壳牌项目而来冲着中海壳牌项目而来 大辣甲岛曾是军队驻防要地，后来成了惠阳渔业局下属的咸鱼收购、加工基地1998 年，惠阳、大亚湾旅游部门开始把大辣甲岛作为旅游点正式向游客开放大辣甲岛也随之多次易手，由于其投入不足，旅游设施简陋，一直惨淡经营大亚湾旅游局一位负责人认为，此次深万科入主大辣甲岛，预示着大辣甲岛发展的春天真正到来了。
17随着中海壳牌项目的落户，其周边的旅游业持续升温深万科刚好在这个时候挟巨资切入大辣甲岛，实是明智之举今年年底前，中海壳牌项目正式投产而深万科在岛上投资的高档酒店也可能随之建成从这点上说，深万科就是冲着中海壳牌项目而来 他分析说，深万科对大辣甲岛的经营模式，有可能与惠东三角洲岛相类似，旅游度假和房地产业相结合，推行会员制，走高档路线 1.3 大亚湾：大量深圳高端置业客户流向大亚湾进入 5、6 月份以来，由于一些开发商主动采取了加强服务与调整价格等营销措施，加上一批知名品牌开发商开发的高品质别墅、洋房的入市，市场人气明显加强，大量深圳的高端置业客户重新回到大亚湾位于大亚湾大道与龙海二路交汇处，由深圳东部集团开发的“太阳湾 ”项目，自临时接待中心开放接受咨询 以来每天都有数十批来自深圳及周边地区的客户到现场或电话咨询 ，一片热闹非凡的景象；而上周末，珠江东岸看楼团整整坐满了三辆大巴，重现了去年楼市高潮时的情景由于蓝色滨海特色、城市价值、大品牌、高品质等诸多因素的吸引，大量深圳置业者断然走向大亚湾双双城城融融合合推推动动投投资资与与居居住住双双双双转转移移大亚湾位于惠州市南部，西接深圳龙岗 ，陆路距香港 60 公里 ，海路 47 海里 ，属于广东省经济最发达、最活跃的珠江三角洲经济区范围，并建有国家一类对外开放口岸惠州港。
开发区交通条件十分便利距惠州机场36 公里 ，深圳机场 70 公里 ；京九铁路支线 惠（州）澳（头）铁路已建成通车；深汕高速公路从大亚湾西北面擦边而过，新建成的惠澳疏港大道可与深汕高速、惠盐高速、广汕高速、广惠高速、惠河高速连通，澳深沿海高速公路到深圳沙头角只有 20 多公里大亚湾良好的投资环境，吸引了来自荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等20 多个国家和地区的客商巨额投资，其中有世界500 强企业 12 家，投资额达 43 亿美元的中海壳牌南海石化项目及基建投资额达193 亿元人民币的 1200 万吨中国海油惠州炼油项目的先后建成及投产，将使大亚湾形成经济总量和综合实力均处领先地位的世界级石化工业区作为大亚湾发展物流业主要依托的惠州港，全面开发可建成年吞吐能力超亿吨的大型深水避风良港，目前已建成大小泊位 28 个，年吞吐能力2600 万吨，是京九铁路南端最便捷的出海口随着香港“和记黄埔 ”正式加盟惠州港的开发和建设以及欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等一批规模较大的物流企业相继落户，在大亚湾中转的货物日益增多，大亚湾具备了成为华南地区重要物流中心的能力和条件。
18另外，在深圳产业大调整的进程中，1000 亿的产业转移有一半落户到大亚湾及周边，经济上的融合势必带动大量深圳企业主居住地的转移，移居大亚湾将成为大量深圳企业主理性的选择生生活活之之城城 ”吸吸引引深深圳圳置置业业者者在大亚湾 “五区一岸线 ”的总体规划中，北接惠阳、西邻深圳的大亚湾西区，周边群山环抱，中间数十平方公里一马平川，被定位为大亚湾的“CLD”，目前拥有 “熊猫国际 ”、“德洲城 ”、等大批楼盘，特别是随着“珠江 东岸 ”和深圳东部集团开发的 “太阳湾 ”等高品质楼盘出现，一座迷人的生活之城已基本成型在政府的规划当中，大亚湾西区确立了工业与商住并重的发展思路，除满足本片区 工业与生活配套的用地需求外，还充分考虑了龙岗 大工业区的配套及产业 “移民 ”要求，规划了包括南北两个生活组团和中间的工业组团当前， “CLD”的基础建设正飞速发展，在交通上市政道路与深圳的完全对接指日可待随着大亚湾的路网与深圳的路网融为一体，形成大亚湾快捷的对外交通网络，将促进两地人流、物流、资金流的快速交换，直接接受深圳强有力的经济辐射，由此成为一个区域新城市中心，将吸引大量坑梓、 坪山 等地的原住市民迁移。
楼楼盘盘品品质质才才是是当当前前吸吸引引深深圳圳人人的的关关键键与一年前楼市非理性高涨时不同，除了城市的未来发展、产业转移以及交通体系完善等诸多因素，在深圳本地尚有大量 房源 积压、销售缓慢的情况下，吸引深圳人置业大亚湾的最强劲和关键的因素是超凡品质，比如产品的稀缺性、规划设计的优秀合理性、品牌发展商的影响力等等在大亚湾， “熊猫国际 ”、“德洲城 ”、 “中天彩虹城 ”、“珠江 东岸 ”等一批已受到市场热情追捧，深受深惠两地置业者青睐的项目均是四十万平方米 以上规模，出自当地甚至是全国知名品牌房地产开发商的代表作品，品质上乘是它们最显目的共性在大亚湾大道与龙海二路的交汇处，由深圳东部集团开发的“太阳湾 ”项目也因超凡的品质自接受咨询以来，受到了大批深圳高端置业者的关注深圳市东部开发（集团）有限公司是集工业、房地产开发、施工、酒店等为一体的大型综合开发企业，曾成功开发了瑞河耶纳、悠然天地、英郡年华、翰岭院等一批在深圳极具代表性的高品质楼盘据公司负责人介绍，总占地16万多平方米，总建面达到43 万平方米的 “太阳湾 ”项目采用现代简约美式建筑风格，无论是拥有前庭后院、屋顶花园的联排别墅，还是带观景电梯的水景洋房，或是宽景高层、花园公寓与五星级豪华天幕会所，无一不体现了超凡建筑品质与艺术感的迷人魅力，其具有浓郁异域风情的水景园 林设计也是东部集团斥巨资精心打造，它的成功开发代表大亚湾生活之城的建设再一次取19了里程碑式的进步；有市场分析，“太阳湾 ”项目的入市将在深圳人理性置业的时代在大亚湾掀起一轮高端抢购的高潮。
1.4 大亚湾：欲建“现代滨海商都”未来 12 年，大亚湾区将建成以中心北区为核心商业板块的“一板，两心，两轴，两带” 大物流、大商贸、大市场的现代商业格局，拟将澳头猴仔湾建成“现代海滨商都”这是昨日从大亚湾区惠州市大亚湾经济技术开发区商业网点规划 （2008-2020）（送审稿）评审会上获悉的会议审议通过了由广东省城乡规划设计院设计的这一规划，待修改完善后报大亚湾区规划委员会批准并向市民公示 分开发区级、次区级和社区级三级体系分开发区级、次区级和社区级三级体系 规划对大亚湾区商业功能区按等级体系划分为开发区级、次区级和社区级三级体系区级商业功能区形成“一板，两心，两轴，两带”的结构特征，包括了核心商业板块的中心北区、商务服务为主的中心南区，中兴四路、中兴南路两条商业发展纵横轴，以及霞涌生态旅游带和猴仔湾商务观光带次区级商业功能区包括西区商业功能区、澳头老城区商业功能区、霞涌商业功能区和大亚湾大道商贸物流功能区四个次区级商业功能区社区级商业功能区以社区为载体进行布局，着眼于短半径的社区小商圈，立足于提供便利服务 建成后社会消费品零售总额达建成后社会消费品零售总额达 71.571.5 亿亿 本次规划期限为 20082020 年，分三个阶段：近期（2008 年2010 年）、中期（2011 年2015 年）和远期（2016 年2020 年）。
规划对象主要是各级商业功能区、商业中心、零售商业、社区商业（包括零售类、餐饮类和居民服务类）、商业街、商品交易市场（包含批发市场、综合消费品市场和农贸市场）和物流基地等商业网点的布局进行规划 到 2020 年，大亚湾区将建成与城乡居民需求相适应的优势明显、特色鲜明、功能完善、可持续发展能力强的消费品与生活服务市场体系，建成布局合理、综合竞争力强的现代化物流服务体系，最终成为区域性的现代化商贸中心和物流中心社会消费品零售总额的年均增长率不低于 16%，近期目标 2010 年将约达 13.73 亿元，中期目标 2015 年约达 33.56 亿元，远期目标 2020 年约达 71.5 亿元20三、土地市场三、土地市场7 月份，大亚湾土地市场一共转让 1 宗土地（乃上月未成交地块） 这宗土地位于大亚湾澳头区域，转让的地价为 750 元/平米土地编号位置土地用途面积地面价使用年限挂牌起价竞拍时间备注惠 湾地 交（告）字200822 号大亚湾澳头妈庙地段居住用地17500m2750土地使用年限至2063 年 3月 24 日止1312.5万元2008 年 6月 5 日9:00 时2008 年 7月 21 日16:00 时两宗地必须同时竞买，不接受分开竞买四、四、 7 月份大亚湾市场重点楼盘均有走量，本月的成交量有所下跌。
主要原因是因为 7 月的酷暑天气影响客户上门，并受奥运会的影响，本月的客户上门和进线量均有所小副下跌其中惠阳彩虹城、德洲城为重点销售楼盘客户主要还是来自深圳，也有部分为本地及惠城客户在价格方面，大亚湾部分楼盘稳中有降，但幅度不大，促销方式主要采取特价房、深圳开设展场、优惠折扣和周末活动等手段，满足了部分深圳客的心理预期另外惠阳彩虹城也举行了开盘活动7 月重点在售楼盘供销数量：月重点在售楼盘供销数量：片区片区项目名项目名称称物业类型物业类型项目性项目性质质推出推出套数套数批售面批售面积积均价均价7 7 月营销动作月营销动作折扣折扣7 7 月销售月销售套数套数累计销累计销售率售率珠江东岸别墅住宅295610406200荔枝节一次性：9.91536%德洲城小高层住宅71434386.974200展场、业主嘉年华一次性：9.6按揭：9.83520%西区观山悦小高层住宅668540903800看楼车151%21君汇上城小高层住宅240266603500按揭：9.0096%惠丰城花千树二期小高层住宅378210003800奥运前购买房号一次享受额外 88 折一次性：9.6按揭 9.81160%菩提园高层住宅270224344200按揭：9.9045%中铭君豪公寓小高层住宅335230003800特惠房一次性：9.5按揭 9.7145%美岸栖庭小高层住宅576379934450荔枝节、西瓜节、更换代理商一次性：9.5按揭：9.7076%爱顿第3 季高层住宅464300003600水果节一次性：95按揭：978秋谷阳光里小高层住宅1000800003300深圳看楼团284%峰景湾小高层住宅312315443800特惠房、派单一次性：9.5按揭：9.7376%新天名城小高层住宅31024181.64200大亚湾一日游一次性：9.2按揭：9.6365%中心区北区听涛雅苑小高层/别墅住宅81565000复式6200 平层4500 别墅12000派单171%22海日大厦高层商住320590003500095%隆基蓝海湾小高层商住41020000未出价格推出起价2888 起按揭：9.600%澳头东方新天地高层住宅382615.75000一次性：9.6按揭：9.80100%总计7575 套套2008 年后大亚湾市场走量走势图：年后大亚湾市场走量走势图：0204060801001201401603月份4月份5月份6月份7月份销售套数本月走量下跌分析：本月走量下跌分析：纵观 3-7 月份的市场成交量，市场波动性较大，起伏明显。
5 月份由于深圳春交会的开展和市场大趋势的影响，整个大亚湾市场出现了一股“小阳春”的势头成交量相比 3、4 月份有了提高，借助春交会的势头，客户对大亚湾的关注程度也有提升但受宏观经济影响及深圳地产大环境影响，本月成交量受到很大影响，客户观望情绪继续加重，成交周期长重点关注楼盘：珠江东岸珠江东岸由原来的均价珠江东岸由原来的均价 8000 降到现在的降到现在的 6200价格下降幅度在大亚湾区143 套95 套142 套78 套75 套23最大由于市场大环境的影响，导致珠江东岸在低迷的背景下采用了降价的手段，效果明显从珠江东岸这个案例上可看出大亚湾整个环境受政策影响大迫于市场的压力导致降价的结果，将重新定义湾区的地产格局大亚湾新出楼盘较多，货量较大，预计上市主要集中在 8-10 月份，未来下半年货量在 600000 平米以上受市场存量的影响，部分楼盘可能会延期开盘未来市场竞争将更激烈，尤其是小户型产品，在投资客锐减的情况下，销售吃紧重点将售项目情况：重点将售项目情况：片区片区项目名称项目名称物业物业位置位置项目项目性质性质推出套数推出套数批售面积批售面积均价均价预计开盘预计开盘时间时间太阳湾高层、别墅大亚湾大道与西二大道交汇处住宅146000未定9 月海湾首府高层西二大道交警大队东侧住宅6567927238008 月份永昶公寓小高层响水北路与永盛路转角住宅19630433未定08 年底天顺俊园高层大亚湾大道华南建材城旁住宅39967000未定10 月公园道一号高层西区西三大道（比亚迪旁）住宅19630433未定10 月西区惠丰城花千树五期小高层大亚湾大道与西二大道交汇处住宅6045798610 月春晓花园高层/小高层大亚湾大道与澳霞大道交汇处住宅312240002600中心区新际首座高层大亚湾体育馆对面商住70240000未定10 月份新都汇小高层澳头圆盘旁住宅澳头滨海星城高层澳头安惠大道南侧，靠近澳头港住宅1400100000未定9 月份总计5139692469【数据来源：世联惠阳数据部】 在整体市场低迷的大背景下，众多开发商选择了延期开盘销售。
在 6、7、8 月份，市场将受到地震、欧洲杯、奥运会的影响，销售量将有一定幅度的下降08 年下半年，大亚湾房地产市场推盘量巨增，众多资源性大盘和投资+自住型中小盘主导市场，产品呈多样化发展客户的主要来源依旧以深圳关内及龙客户的主要来源依旧以深圳关内及龙24岗客户为主岗客户为主四、客户分析四、客户分析 7 月份大亚湾上门及成交客户依然以深圳客户为主，包含着以龙岗为主的自住客，以二线关为主的自住兼投资客户，以深圳关内为主的投资客户大亚湾客户上门情况以路过为主，路过上门寻求购房机会的这部分客户中，龙岗占的比重非常大，以下是对龙岗坪山购房群体的调查分析： 这是一群以自住为主，经济承受能力不强，主要考虑购房价格，以两房、三房为主要需求的客户，这是一群以自住为主，经济承受能力不强，主要考虑购房价格，以两房、三房为主要需求的客户，从从 7 月份大亚湾成交情况来看，客户成交周期长、观望、价格比对情况严重，楼盘销售主要以两房、三月份大亚湾成交情况来看，客户成交周期长、观望、价格比对情况严重，楼盘销售主要以两房、三房为主的总体态势，与这群客户群的特征是极其相关的房为主的总体态势，与这群客户群的特征是极其相关的。
五、五、综观 7 月份大亚湾市场，受到宏观经济、深圳市场大环境、龙岗降价及受到酷暑的气候及奥运会影响，整个大亚湾的上门量有所下跌，直接影响到各项目的成交量德洲城 7 月份总共销售了 35 套，保持了在大亚湾区域销售佳绩1)价格方面，大亚湾稳中有降，没有出现大的波动价格方面，大亚湾稳中有降，没有出现大的波动部分楼盘像君汇上城、峰景湾，继续打出特价房和最后几套优惠房信息，以刺激市场有些楼盘降低折扣，明升暗降，像君汇上城按揭付款是 90 折；德洲城打出折扣 93 折诸多楼盘打出低价起价策略，以刺激市场的反映和客户的上门，如德丰雅苑打出 2480 的起价；隆基蓝海湾打出 2888 的起价但是各项目可调整的价格空间并不大2)受淡市影响，大亚湾楼盘营销推广的力度加大，方式呈多样化受淡市影响，大亚湾楼盘营销推广的力度加大，方式呈多样化许多项目周末特色活动吸引了置业目的80%12%8%自住自住兼投资投资置业影响因素32%7%26%20%15%房价户型交通、配套地段区域发展潜力愿意支付的首期42%32%14%9% 3%6万以下6-8万8-10万10-15万15万以上意向购买的户型9%16%40%28%7%单房一房两房三房四房及以上25部分老客户，像开盘活动、荔枝节、西瓜节、烧烤节、泳装秀、红酒会等。
部分楼盘还打出买房送车位、购房送户口等噱头吸引客户上门3)客户观望情绪普遍存在，但对大亚湾的发展前景看好，但成交周期明显拉长客户观望情绪普遍存在，但对大亚湾的发展前景看好，但成交周期明显拉长成交客户主要还是来自深圳，受政策影响，客户观望情绪还普遍存在受到整体宏观经济的影响，股市与楼市整体低迷，但在合理的价格区间下，客户还是选择购买不动产同时随着产业转移的不断深化，产业移民的增多，本地客户的需求趋于旺盛，自住刚性拉大客户普遍反映对大亚湾的总体发展前景是看好的，但对大亚湾的发展速度表示怀疑从客户的成交分析可以看出，成交周期由成交周期由原来的原来的 1 个星期左右到现在的个星期左右到现在的 1 个月左右，成交周期明显拉长，客户观望情绪浓厚个月左右，成交周期明显拉长，客户观望情绪浓厚4)受市场存量和政策的影响，大亚湾新推楼盘普遍延期入市受市场存量和政策的影响，大亚湾新推楼盘普遍延期入市下半年会有较大的新推楼盘入市，整个大亚湾房地产市场的竞争将更加白热化5)八月份，受宏观经济及奥运影响，大亚湾市场将面临新的格局八月份，受宏观经济及奥运影响，大亚湾市场将面临新的格局八月份为举国关注的北京奥运会，在此期间，全国人民的目光将汇集北京。
客户对奥运后的宏观经济走势抱谨慎态度，并由于八月份属于酷暑期间，将直接影响到各个项目的上门和进线量各发展商将积极应对奥运期间对本项目的冲击6)龙岗降价趋势明显，客户观望情绪进一步加剧龙岗降价趋势明显，客户观望情绪进一步加剧由于受深圳大背景的影响，龙岗区在政策后的价格下跌的幅度较大，中心城的价格已由原先的 10000 以上降到现在的 6000 左右降价幅度大，影响深远，波及范围广龙岗的降价直接打破了原有的价值体系，引起深圳客户进一轮的观望龙岗的降价直接打破了原有的价值体系，引起深圳客户进一轮的观望情绪也将直接影响到湾区所有项目的销售也将直接影响到湾区所有项目的销售世联地产惠州公司惠阳营业部世联地产惠州公司惠阳营业部2008-08-042008-08-04。
