单击此处编辑母版标题样式,单击编辑母版文本样式,第二级,*,分析员：白宏炜,2021 年 8月,房价将呈结构性上涨,房地产,0,一、观点回忆,1,观点回忆,2021年下半年,经济走势何去何从？,行业走势何去何从？,08年10月：?降息后半段看地产?,此轮23年中期调整，行业09年下半年企稳,09年地产股将有较好投资时机,09年3月：?新屋成交量回暖能否延续？?,成交量已经见底，价格预计四季度见底,超配地产股,09年5月：?迎接行业反转?,行业有望09年底见底,上调盈利及净资产值，维持行业推荐评级,2021年5月份,房价上涨影响如何？,怎样看待地产板块高估值？,2021年三月份,成交量回暖是否能够延续？,地产板块反弹能否持续？,中金观点,市场不同时期的关注焦点,2021年7月份,二套房政策收紧怎样影响行业？,怎样投资地产股？,09年7月：?政策调控下地产仍将精彩?,政策不改行业走势,建议逢低吸纳耐心持有,2,二、我们当前观点,3,此处替换文本,此处替换文本,维持房地产行业反转的判断,刚性需求较强，而供给短期内难以改善,宽松的信贷和货币供给,经济开展而非紧缩政策决定了行业趋势,房地产市场将呈结构性变化,潜在库存较大，房价不会普涨,结构性分化，一线城市、城市中心、高档商品房价格涨幅将明显,需求以住宅为主，商业和写字楼仍低迷,受益于价格上涨，继续看好地产板块,地价推升房价，毛利率改善，净资产值NAV上调,库存去化后，下半年销售从保量到保价转变,龙头公司仍是首选,4,成交量延续回暖趋势,资料来源：,CRED，各城市房地产交易管理网，中金公司研究部,重点城市房地产成交量汇总,5,主要城市成交回到07年水平,环渤海地区成交量,长三角地区成交量,资料来源：CRED，中金公司研究部,资料来源：,6,一些城市成交量超过07年水平,珠三角地区成交量,其他区域成交量,资料来源：CRED，中金公司研究部,7,商品房/商品住宅去化时间逐月下降,商品房/商品住宅去化速度,资料来源：CRED，中金公司研究部,8,商品房热销将推动投资上升,新开工面积与销售面积正相关,新开工面积与开发投资额及土地购置面积正相关,商品房新开工面积呈季末性高增长,房地产销售额与信贷及货币供给量正相关,9,供给呈长期偏紧趋势,表格标题,土地购置面积与开发面积增速,资料来源：搜房数据库，中金公司研究部,资金面抑制供给,资料来源：搜房数据库，央行报告，CEIC,中金公司研究部,10,供给增速区域分化明显,表格标题,开发投资额分区域增速,资料来源：搜房数据库，中金公司研究部,新开工面积分区域增速,资料来源：搜房数据库，央行报告，CEIC,中金公司研究部,11,房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著,全国住宅及十大城市住宅有效在建面积/销售面积,十大城市与其他城市住宅销售额,十大城市与其他城市住宅销售面积,资料来源：搜房数据库，中金公司研究部,十大城市与其他城市住宅销售均价,12,新开工面积09年上半年环比增速,各线城市住宅新开工面积占比09年上半年数据,各线城市住宅开发投资额占比09年上半年数据,房地产开发投资09年上半年环比增速,房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著续,13,销售额09年上半年环比增速,各线城市住宅销售额占比09年上半年数据,各线城市住宅销售面积占比09年上半年数据,销售面积累计09年上半年环比增速,房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著续,14,在建面积累计09年上半年环比增速,各线城市住宅在建面积占比09年上半年数据,各线城市资金来源占比09年上半年数据,房地产资金来源09年上半年环比增速,房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著续,15,房价将呈结构性上涨：货币供给量推动房价上涨,货币供给量变动vs房价变动,资料来源：CEIC，中金公司研究部,16,房价将呈结构性上涨：土地制度推动房价上涨,土地出让总收入、招拍挂出让收入及商品房销售额增速比较,土地出让价格、招拍挂土地价格及商品房销售均价增速比较,历年土地出让收入、面积一览,资料来源：搜房数据库，中金公司研究部,土地出让收入占地方、全国财政收入比例,17,新增房地产开发贷款逐季下降,新增按揭贷款二、四季度较高,按揭贷款余额占总贷款余额比重下降,房地产开发贷款余额占总贷款余额比重下降,房价将呈结构性上涨：信贷推动房价上涨,18,紧缩政策能否改变行业趋势？,房地产股价走势和调控政策一览,资料来源：彭博咨询、中金公司研究部,19,三、估值及投资建议,20,房价上涨对NAV影响的情景分析,A股公司,资料来源：中金公司研究部,21,房价上涨对NAV影响的情景分析(续),H股公司,资料来源：中金公司研究部,22,房地产板块国际估值比较,年初至今各国龙头地产公司表现,年初与目前市盈率估值比照,年初与目前市净率估值比照,资料来源：彭博，中金公司研究部,23,中金覆盖房地产股票投资建议一览,估值比较表,资料来源：彭博，中金公司研究部,24,。
